Разминаване на регулацията с кадастралната карта

[gremlin]

Ако регулацията не е променяна от 1998 г., но има леко разминаване между регулационните линии и влязлата в сила нова кадастрална карта, това означава ли, че имотът има неуредени сметки по регулация? Всъщност скиците съвпадат почти напълно с изключение на една чупка, която е отрязана от нашия имот в кадастралната карта. Там съседът си е построил незаконна лятна кухня, която навлиза в имота ни. Навремето е получил разрешение от нашия съсобственик да строи на границата на имота. Подозираме, че той има намеса в отрязване на въпросната чупка, защото се мъчи да спаси незаконната си постройка. Главният архитект на общината на района твърди, че имаме неуредени сметки с двата съседни имота.
1.Ако се окаже, че имаме неуредени сметки, кой на кого дължи обезщетение? Защото получаваме безумното обяснение, че трябва да купим собствената си земя от съседа.
2.Продаваме имота. В предварителния договор сме записали, че продаваме поземлен имот, в който има по-малко по площ УПИ. Малка част от имота е означена като предвидена за отчуждаване в необозримото бъдеще за разширение на улицата. Това е коректно отразено в предварителния договор и купувачът се е подписал, че купува имота в този вид. Възможна ли е такава сделка с поземлен имот, а не с УПИ? Попадаме ли под забраната на §6 от ПР на ЗУТ, заради "неуредени сметки със съседа"?
3. Нотариусът отказа да осъществи сделката. Друг нотариус ни каза, че нямаме неуредени сметки. Платихме ново измерване и задействахме процедура за отстраняване на кадастралната "грешка". Тя щяла да продължи дълго. Имаме чувството, че се намираме в параграф 22 и някой ни прави на луди.
4. Откъде можем да вземем документ за това дали имаме такива сметки и кой на кого дължи?

[julyanvonemona]

Трябва да бъде видян нотариалниат Ви акт. Той от коя година е?

[gremlin]

Нотариалният акт е от 1975 г. След последната регулация 1998 г. границите на имотите не са променяни, т.е. имотите /нашият и съседните/ са били урегулирани. Не е имало друга заповед за промяна на РП. Как е възможно грешка в кадастралната карта да е причина за възникване на неуредени сметки по регулация? Ще сме благодарни за насоки към коя служба да се обърнем за документ, който да докаже, че нямаме такива неуредени сметки, както смята и нотариусът, с когото се консултирахме допълнително. Ако съседът е заел наша земя, ние не би трябвало да му дължим нищо и съответно нямаме сметки към него или здравата логика не върши работа в случая?

[julyanvonemona]

В нотариалния Ви акт примерно е записано "Иван продава на Драган парцел Х за имот пл.№У" или примерно е записано "...продава парцел Х при граници за парцела". Отговорете първото или второто и в зависимост от това ще видим какво е развитието!

[Гост.]

Платихме ново измерване и задействахме процедура за отстраняване на кадастралната "грешка"

Това, неминуемо ще доведе до спор за материално право. Ще е наистина дълго.

Имотът е придобит преди 1998г., ерго- преди единствената заповед, това дава отговор, какво пише в НА.
А според мен записаното в НА не е и толкоз съществено- може и да има заповед към дата на придобиване( макар, в конкретната фактология да не се споменава такова нещо), но да не е влязла в сила по ред причини.

[julyanvonemona]

poli_g , мисля си че ако през 1975г. държавният нотариус е бил коректен, ще е описал имота по начин еднозначно да се резбира дали към онази дата са били уредени регулационните сметки. От тук нататък има две положения или кадастралната карта отразява вярно собствеността или не. Има наистина и едно трето положение, но е малко вероятно! Свързано е с изтеклата придобивна давност за придобиване на реални части от дворищнорегулационни парцели (както е известно това стана с изменението на чл.59 ЗТСУ - ДВ бр.34/2000г.) тогава вече спора за имущественото право е сигурен!

[gremlin]

Благодаря за отзивчивостта!
Грешката от кадастралната карта, която е влязла в сила през септември миналата година. Имотът е прехвърлен от свекърът ми на съпруга ми през 1975 г. Свекърът ми го е наследил от баща си - има споменат нотариален акт от 1918 г. Всички съседи са наследници и никога не е имало "неуредени регулационни сметки".
Спорът за материално право има ли отношение към цитираните "сметки по регулация"?
Как е възможно заради техническа грешка да трябва да купуваме отново земята си, както ни обясниха от геодезичната фирма? Нали има тълкувателно решение №3/2010 на ВКС, то не ни ли върши работа? Ако доброволно прехвърлим тази чупка на съседа, имотът пак няма да е урегулиран. Даже и да се докаже, че строежът му е на границата, има опасност новият собственик на нашия имот да не толерира тази постройка, особено ако е незаконна. Не желаем да навредим на съседа, но се оказва, че не можем да продадем имота си. А той, както казвате, може да оспорва материално право, за да запази постройката си.
Чудим се как най-бързо и безпроблемно да уредим нещата. Не знам също защо другият нотариус твърди, че нямаме неуредени сметки. Надяваме да се отстрани грешката в кадастралната карта и да се приведе в съответствие с регулационния план.

[gremlin]

Не знам дали има значение, но намерих още една заповед за дворищната регулация от 1986 г. И там не се споменават "неуредени сметки". Затова попитах възможно ли е от грешка в кадастралната карта да "изникнат" такива.

[julyanvonemona]

Имотът е прехвърлен от свекърът ми на съпруга ми през 1975 г. Свекърът ми го е наследил от баща си - има споменат нотариален акт от 1918 г. Всички съседи са наследници и никога не е имало "неуредени регулационни сметки".

gremlin ако приемем горното Ви твърдение за истинно тогава не се знае дали по плана от 1998г регулационните и имотни граници съвпадат, ако не съвпадат означава че имотът ви е такъв какъвто е придобит през 1975г. Ако съвпадат пак е същото! Би следвало кадастралната карта да отразява тези граници В този смисъл е и тълкувателното решение №3/2010г. на ВКС за което Вие говорите, с рядкото изключение на придобивната давност за която стана въпрос в предишния ми пост.

[gremlin]

Благодаря Ви, julianvonemona!
Значи е възможно по давност съседът вече да владее въпросната "чупка"? Даже и да е така, не виждам какви неуредени сметки имаме, все пак едва ли му дължим нещо, защото се е поразширил.

[julyanvonemona]

...все пак едва ли му дължим нещо, защото се е поразширил.

Разбира се че нищо не му дължите! Спора ще възникне от това дали Вие си искате това парче или не. В този случай вие ще оспорвате давността, а той ще твърди че е текла, ама както казва poli_g! Нещата ще продължат дълго.

[emilgrigorov]

... една заповед за дворищната регулация от 1986 г ...

Тази заповед е освен за регулационен, и за кадастрален план. А, ако кадастралният план е правен по аерофото заснемане на съществуващи и / или специално маркирани за целта граници, и при запазване на площите на имотите в съответствие със записаното в документите за собственост, е напълно възможно след този план имотните граници да се разминават с материализираните такива. В плановете по това време се изправяха както кадастрални, така и регулационни граници, а точността на метода често е занижена.
Забавно би било установяване на грешка в кадастралната основа именно на този план. Днес фотограмметричните методи са доста по-добри, ако се намери двойката снимки, което е напълно възможно.
Относително добри резултати за доказване на по-големи площи от тези, записани в документа за собственост дават и изследвания на площите и границите на целия квартал (между 4-те улици), ако се намери някой да го направи. Макар че би трябвало да е направено през време на работата по кадастралната карта, едва ли.
Предвид допустимите точности, ако сега се трасират имотните Ви граници, започвайки от повторно заснемане на другите 3 и запазвайки площта по документ за собственост, то напълно възможно е "незаконната постройка" на съседа да се окаже изцяло в негово място, и да се поправя само тази граница в кадастралната карта. Като заинтересована страна съседът Ви не би трябвало да има нищо против, тоест, може да стане много лесно и бързо.

[gremlin]

Дано да сте прав! Нито съседът, нито ние искаме да се разправяме за двайсетина кв.м.
Той иска да му подпишем декларация, че може да остане постройката на границата на имота. Ние нямаме против, но не знам дали това ще има някаква задължителност за следващия собственик, след като се продаде нашия имот. И дали такава декларация, направена в момент, когато продаваме, няма да бъде оспорена лесно.
Благодаря на всички за помощта! Доста ми се поизясниха нещата!

[julyanvonemona]

В плановете по това време се изправяха както кадастрални, така и регулационни граници, а точността на метода често е занижена.

И като как точно ставаше това г-н emilgrigorov, като в тогава действащата на Министъра на строителството и архитектурата "Инструкция за приложението на регулационните и кадастрални планове" от 1976г., няма такъв метод със занижена точност.

[emilgrigorov]

Ами, Регулационната линия от регулационния план е права или близка до правата, предполагам. Точността и е 60 см. Нищо чудно , когато забият колчетата по начина, по който писах по-горе, да се окаже, че границата си е права линия и постройката си е изцяло от страната на съседа. А площта ще е по нотариалния ви акт. Регулационния план е по имотни граници. И остава само да се поправи имотната граница в кадастралната карта. Хепи, хепи


julyanvonemona, препоръчвам Ви да спестите част от ежедневно демонстрираното си невежество и високо самочувствие. Именно в неспазването на цитираните от Вас инструкции се коренят големи грешки в кадастралната основа. А изправянето на границите няма нищо общо с цитираните инструкции. Планът от 1986 е и кадастрален , и регулационен.

[emilgrigorov]

gremlin, препоръчвам Ви, освен написаното по-горе, да спазвате и следните принципи:
1. Когато подавате молба за нова скица, старателно обяснявайте на съответния служител, че във Вашия случай имотни и регулационни граници съвпадат, и че площта на имота по кадастрална карта и по документ за собственост е едно и също число.
2. Писмено отказвайте да получавате скици, на които се разминават чертичките. Докато съответният служител си оправи нещата.
Защото после тези скици, и техническите грешки при изготвянето им, създават огромни проблеми.

[julyanvonemona]

Ами, Регулационната линия от регулационния план е права или близка до правата, предполагам. Точността и е 60 см.

emilgrigorov Щом Вие казвате, няма никакво съмнение!

[gremlin]

Благодаря за съветите, emilgrigorov. И аз мисля, че нямаме неуредени сметки. Вторият нотариус го беше гледал с архитект и каза, че няма такива.
Въпросът е как да го докажем. Значи някъде е станала техническа грешка, която ни създава много неприятности. Хубава неделя!

[petko_a]

Съответния служител нищо няма да си оправи emilgrigorov. Каквото е в кадастралната карта това ще си пуска на скиците. За промените си има съответна процедура. И какво означава да се разминават чертичките в скицата? В коя скица? И кои чертички? Регулационна и кадастрална ли? Може, ако става дума за комбинирана скица за идентичност, доколкото такива не знам да се издават от Службите по кадастър, още по-малко пък от техническите служби към общините. За площта също не си прав, вече го дискутирахме това.

[emilgrigorov]

..... ако става дума за комбинирана скица за идентичност ...

petko_a, не бързай да скачаш така веднага, със запушен нос и затворени очи , очевидно става дума за нещо като комбинирана скица за идентичност, при влязла в сила кадастрална карта. Някой служител някъде по веригата я е издал. Ама виж, прочети по-внимателно какво е писано по-горе, и тогава ... хоп