Имот в село без регулационен план. Евентуално строителство?

[prikumov]

Здравейте,

обмислям покупка на имот, който се намира в село, което няма регулационен план. С други думи нито една от къщите в селото не е в парцел, а в неурегулирани имоти.

По думите на собственика на имота, общината щяла да създаде регулационен план на селото в скоро време.

Питането ми е как се процедира в този случай, ако да речем закупя имота и реша да строя в него? Дали трябва да вкарам само моя имот в регулация, следвайки стандартната процедура по вкарване на земя в регулация... или да изчакам общината да вкара бъдещия регулационен план на селото? Има ли вероятност след влизане в сила на този регулационен план, въпросния имот да не попадне в урегулираните имоти (въпреки че граничи с два имота в които вече има съществуващи къщи, в които отдавна си живеят хора)?

Благодаря!

[super_c]

Първо: Не се води по думите на собственика, отиди до общината и говори с главния Архитект или главния Инженер (геодезист), дали наистина се работи по бъдеща регулация.
Второ: И без регулация ти може да строиш, поискай от собственика да подаде молба до главния Архитект за ВИЗА за проучване и проектиране. ВИЗАТА ще покаже какво и колко голямо може да се строи към момента.
Трето: След като изпълниш Първа и Втора точка, можеш смело да купуваш.

инж.Асен Миланов
http://super-c.net/

[zelen]

Много е важно кой дава безплатните съвети и ако това е търговец с интереси в изготвянето на проекти, доклади/оценка за съответствие и т.н., трябва да имате едно наум.
Мнението на този специалист е по-различно от това на вашия адвокат, който ще ви консултира от правна гледна точка, а не от архитектурна.

Наистина отивате в дълбоки води и ако не можете да плувате сам/ ако не сте адвокат /, потърсете консултация с адвокат - специалист по ЗУТ.

[super_c]

Много е важно кой дава безплатните съвети и ако това е търговец с интереси в изготвянето на проекти, доклади/оценка за съответствие и т.н., трябва да имате едно наум.Мнението на този специалист е по-различно от това на вашия адвокат, който ще ви консултира от правна гледна точка, а не от архитектурна.

г-н Zelen, гарантирам че нямам никакъв интерес да изготвям проекти, доклади/оценка за съответствие и т.н. на питащият. Мнението на специалиста със сигурност ще е различно от това на адвокатът ви, защото адвокатът ви ще ви вземе сума пари за консултацията (без дори да познава ЗУТ), докато аз съм давал и ще давам консултации без да взимам пари (може би е моя грешка).
Така и не видях изразено мнение по въпроса на гражданина.

инж.Асен Миланов
http://super-c.net/

[zelen]

г-н Zelen, гарантирам че нямам никакъв интерес да изготвям проекти, доклади/оценка за съответствие и т.н. на питащият. Мнението на специалиста със сигурност ще е различно от това на адвокатът ви, защото адвокатът ви ще ви вземе сума пари за консултацията (без дори да познава ЗУТ), докато аз съм давал и ще давам консултации без да взимам пари (може би е моя грешка).
Така и не видях изразено мнение по въпроса на гражданина.

Прав сте , познаването на ЗУТ е абсолютно задължително.
НЕ твърдя,че познавам ЗУТ повече от Вас , но мога да Ви кажа (под секрет) , че няма казус в "Материята" ,който да провокира професионалния ми интерес !

Ежедневно ми се "налага" да консултирам консултанти , да преценявам "познанията и професионализма" им по ЗУТ и трябва да Ви кажа , че възторга ми от това клони към нула !

Колкото до липсата на изразено мнение по казуса на гражданина - прав сте ,така е!
Гражданите НЕ получават мнения във форума а консултация в кантората !
Форумът е за колеги!

Дано постът ми е конструктивен !

[nenkow]

Здравейте,

Аз имам сходен, да не кажа почти същия проблем.

Моят въпрос е следният: какви са процедурите по промяна на ПИ в УПИ и колко излизат евентуалните разходи по това?

Отделно от това, в момента мога да построя само селскостопанска постройка не по-голяма от 35 кв.м.
Какви би се случило ако не спазя това и построя по-голяма сграда?

Благодаря Ви

[nikonik]

Питането ми е как се процедира в този случай, ако да речем закупя имота и реша да строя в него? Дали трябва да вкарам само моя имот в регулация

Г-не, отидете в заглавната лента на сайта- "Справочник" под меню "нормативни актове" - "закони" и отворете ЗУТ чл. 14-19 и чл. 58-60 (Застрояване в не урегулирани имоти) и ще получите отговорите на въпросите си.
За да вкарате вашият имот в регулация трябва да има Общ устройствен план на селището чл.103 от ЗУТ. Съвети те на инж. Миланов са добри. Нищо не пречи да закупите имота и сега ще Ви е по ниска цената на имота като не регулиран.
След като прочетете закона и имате въпроси се свържете се ще ги уточним. На този етап проблема е технически а не юредически.
[quote="nenkow"]Аз имам сходен, да не кажа почти същия проблем......в момента мога да построя само селскостопанска постройка не по-голяма от 35 кв.м./quote]
Проблемът не е същият вероятно се касае за селскостопански имот, има решение за да построите това което искате първо трябва да промените предназначението на земята.

[nenkow]

Проблемът не е същият вероятно се касае за селскостопански имот, има решение за да построите това което искате първо трябва да промените предназначението на земята.

Да, точно за това са и моите въпроси. Какви са процедурите за промяна предназначението на земята и приблизително какви са разходитеп по това?

Благодаря

[magodeoz]

Урегулирането на поземлен имот и промяна на предназаначението на земеделска земя са две отделни (различни) процедури. Хронологично имотът първо се урегулира, и след това се сменя предназначението на земята. Застрояване на имота се допуска и без той да е урегулиран, но отново след промяна на предназначението на земята.
Ако имотът граничи (или е близо) до действаща регулация, урегулирането става посредством изменение на действащия план за регулация и застрояване.
Ако имотът е далече от регулация, по-лесно е застрояването да се регламентира само с план за застрояване, без да се урегулира самия имот. В този случай следва да има транспортен достъп по карта, т. е. имотът да граничи с общински терени, определени за пътна мрежа.
Наличието на общ устройствен план невинаги е задължително за регламентиране на застрояването в неурегулирани територии. Промяната на предназначението на земята може да се осъществи след влизане в сила на подробния устройствен план (какъвто и да е той).
Разходите за провеждане на тези процедури варират в много широки граници в зависимост от местоположението и площта на имота, наличието и вида на изходните данни, обема и съдържанието на устройствените разработки (определят се на базата на документ за допускане, издаден от общината), и т. н.
Държавните такси при промяна на предназначението на земята никак не са ниски, и зависят от размерите, вида и местоположението на имота, категория на земята, поливност и др. фактори.

[nenkow]

Благодаря за изчерпателния отговор!!!

[julyanvonemona]

Въпреки изчерпателните отговори, аз като по-прост архитект, бих задал следните въпроси
При така зададеният въпрос:
1. от къде извличате необходимостта за промяна предназначението на земята?
2. дали наистина имота най напред се урегулира и после се сменя предназначението или обратното?
3. Как се достига до извода, че в случая се прилага само план за застрояване, а не ПРЗ?
4.Що за фигура е т.н. "документ за допускане" - термин с който забелязвам че си служат само болните мозъци от НАГ при СО?

[anserk]

4.Що за фигура е т.н. "документ за допускане" - термин с който забелязвам че си служат само болните мозъци от НАГ при СО?

Скица - мотивирано предложение за ПУП, придружено от .......(в зависимост от ПУП и случая). И получаваш:

На основание чл....от ЗУТ да възложите за своя сметка изработването
на проект за_________(ПРЗ, ПР, ПЗ, РУП, ИПРЗ, ИПР, ИПЗ)
ДОПУСКАМ:
ПРЗ ПР ПЗ ПУР РУП ИПРЗ ИПР ИПЗ
при спазване на гореизброените изисквания, становища и решението на ОЕСУТ по протокол №____________.
Главен архитект:
(подпис и печат)

Какво и е на тази практика Добра е, стига наетия архитект и регулатора да не са с болни мозъци и да разчитат само на рушвета

[julyanvonemona]

anserk, нали се сещаш, че ако някой адвокат се досети да атакува посочената от теб общинарска (на НАГ при СО), в синьо практика, в производството по обжалване на ПУП (РУП) пред административния съд с мотива ,че не е ясно дали става въпрос за чл.124 или чл.135 ЗУТ и че такава форма "мотивирано предложение" и "ДОПУСКАМ", няма в нито един текст от ЗУТ, да не говорим за АПК. Такъв довот на защита ще се опре на факта че де юре няма "разрешение" - в случаите по чл.124 ал.3 ЗУТ или заповед за "мотивирано предписание" - съответно по чл.135 ал.4 ЗУТ. А бъди сигурен, че липсата на формален състав на документите по посочените разпоредби, ще бъде чудесен повод съдът на чисто процесуално основание (а съдиите много го обичат) да разчисти делото от бюрата си.
Язък за рушвета, дори и колегата който е изработил плана да е работил при спазване на всички изисквания на материалния закон!

[magodeoz]

Въпреки изчерпателните отговори, аз като по-прост архитект, бих задал следните въпроси
При така зададеният въпрос:
1. от къде извличате необходимостта за промяна предназначението на земята?
От въпросите на питащия (в случая - nenkow): "Какви са процедурите за промяна предназначението на земята", а също и индиректно от предоставената от него информация: "в момента мога да построя само селскостопанска постройка не по-голяма от 35 кв.м."
2. дали наистина имота най напред се урегулира и после се сменя предназначението или обратното?
Такъв е смисълът на чл. 9 (2) от ЗУТ. Доколкото не се посочва видът на ПУП, следва да се приеме, че промяната на предназначението може де стане въз основа на който и да е от плановете, посочени в чл. 110 (1).
3. Как се достига до извода, че в случая се прилага само план за застрояване, а не ПРЗ?
Не се стига до такъв извод. Това е само предложение.
4.Що за фигура е т.н. "документ за допускане" - термин с който забелязвам че си служат само болните мозъци от НАГ при СО?
Ако този термин е употребен от някого (не от мен), макар при прегледа на темата да не видях такова нещо - вероятно става въпрос за терминологична (но не и смислова) несъстоятелност.

[julyanvonemona]

magodeoz, и си прав и не си. Ти извличаш отговора си от
От въпросите на питащия (в случая - nenkow): "Какви са процедурите за промяна предназначението на земята". Докато аз расъждавам в основната тема, а ако внимателно вникнеш в нея, ще видиш че съгласно чл.58 ал.1 ЗУТ въобще не се изисква промяна на предназначението на земята.
считам че по отношение реда за промяна предназначението на земята в ЗОЗЗ има следният специален текст

Чл. 20а. (Нов - ДВ, бр. 28 от 2001 г.) (1) Собствениците на земеделска земя правят искане пред кмета на общината за включването й в строителните граници на населените места и за промяна на предназначението й.
(2) Кметът на общината в 30-дневен срок от постъпване на заявлението прави предложение до комисията по чл. 17, ал. 1, която се произнася с мотивирано решение в 7-дневен срок от постъпване на предложението. При положително решение кметът незабавно издава заповед за включването на земеделската земя в строителните граници на населеното място и за изработване на подробен устройствен план. Непроизнасянето в срок се смята за мълчалив отказ.

мисля си, че като специален по отношение на на реда за промяна предназначението на земята, този текст има приоритет по отношение чл.9 ал.2 ЗУТ. Редът е валиден и за горите.
Доколкото не се посочва видът на ПУП, следва да се приеме, че промяната на предназначението може де стане въз основа на който и да е от плановете, посочени в чл. 110 (1).
Понеже в тези случай по дефиниция става въпрос за първа регулация валиден е планът по чл.16 ЗУТ
офф. много съм зле с опциите на форума - не можах да докарам твоя червен и жълт цвят. Т. 4. от моя пост е предназначена за anserk

[magodeoz]

@julyanvonemona:
ЗОЗЗ:
Чл. 20а. (1) Собствениците на земеделска земя правят искане пред кмета на общината за включването й в строителните граници на населените места и за промяна на предназначението й.
(2) Кметът на общината в 30-дневен срок от постъпване на заявлението прави предложение до комисията по чл. 17, ал. 1, която се произнася с мотивирано решение в 7-дневен срок от постъпване на предложението. При положително решение кметът незабавно издава заповед за включването на земеделската земя в строителните граници на населеното място и за изработване на подробен устройствен план (но не и за промяна на предназначението и в същия акт!). Непроизнасянето в срок се смята за мълчалив отказ.
ЗУТ:
Чл. 9 (2) Промяната на предназначението на територии и на поземлени имоти с цел застрояване се извършва въз основа на влязъл в сила подробен устройствен план при условията и по реда на този закон.
§ 23. (1) Когато разпоредби на други закони противоречат на разпоредбите на този закон по въпроси за устройството на територията, уредени в него, се прилагат разпоредбите на Закона за устройство на територията.

[anserk]

Т. 4. от моя пост е предназначена за anserk

Ще ти отговоря непременно, но в късните часове

[julyanvonemona]

magodeoz, вярно е че не е в същия акт и за това си права да намираш опора в §23 ЗР на ЗУТ но изначалния спор беше кое какво предхожда, а в това отношение чл.20а ЗОЗЗ има приоритет, без да противоречи на чл.9 ал.2 и §23 ЗР на ЗУТ. Промяната на предназначението настъпва преди заповедта за влизане на плана в сила, в известен смисъл тя е нещо подобно на констативен нотариален акт, но същевременно и условие за одобряване на ПУП.
Промяната на предназначението настъпва с решението на комисияна по чл.17 ЗОЗЗ и е преюдициален момент по отношение заповедта за включване на въпросната земя в строителните граници а и самата тази заповед също предхожда заповедта за одобряване на ПУП. От гледна точка на едно бъдещо нормотворчество може да се мисли за някаква ex lege фигура, която да осъществи процесуална икономия, ама това изглежда е предмет на някакво далечно бъдеще защото по този въпрос в момента витаят рестриктивни нагласи

[anserk]

4.Що за фигура е т.н. "документ за допускане" - термин с който забелязвам че си служат само болните мозъци от НАГ при СО?

Адвокат на НАГ-СО няма да ставам! Но това, че се опитват да въвеждат по-добри практики (минимален контакт с тях), все пак е добре.

Чл.124 (7) (Нова - ДВ, бр. 17 от 2009 г.) Разрешенията за възлагане изработването на подробни устройствени планове от заинтересовани лица се издават въз основа на задание, (т.н.мотивирано предложение) одобрено от органите по ал. 3(Кмет/ОУ) или 4 (заповеди, в които пише допускам)
Чл. 125 (2) Заданието(т.н.мотивирано предложение) , съставено от възложителя, обосновава необходимостта от изработването на плана и съдържа ....
Чл.135 (2) (Изм. - ДВ, бр. 61 от 2007 г., в сила от 27.07.2007 г.) Когато искането е за изменение на подробен устройствен план, към заявлението се прилага скица с предложение за изменението му (т.н.мотивирано предложение)
(3) (Изм. - ДВ, бр. 61 от 2007 г., в сила от 27.07.2007 г.) Компетентният орган по ал. 1 в 14-дневен срок от постъпване на заявлението допуска с мотивирано предписание ( заповед)или отказва да се изработи проект за изменение на плана.
(4) (Нова - ДВ, бр. 65 от 2003 г., изм. - ДВ, бр. 61 от 2007 г., в сила от 27.07.2007 г.) Заповедите ( тук вече грешката е поправена) по ал. 3 се издават въз основа на становище на:
1. главния архитект на общината - когато актът се издава от кмета на общината;.............................
Кметовете с нарочни заповеди са делегирали правомощия на гл.архитекти.

Чл.135 (6) (Предишна ал. 5, изм. - ДВ, бр. 65 от 2003 г., изм. - ДВ, бр. 61 от 2007 г., в сила от 27.07.2007 г.) Мотивираните предписания
(всъщност издадените заповеди) по ал. 3 и 5, с които се допуска да се изработи проект за изменение на плана спират прилагането на действащите устройствени планове в частите, за които се отнасят.

Това е т.н. допускане за ПУП (чл.126 ал.4 т.1 - предварителен проект)

[julyanvonemona]

anserk, всичко написано с черни букви и представляващо извадки от ЗУТ ми е пределно ясно. Само че аз съм професионален жалбоподател (съответно съветник на жалбоподатели), който с цел т.н. "градоустройствен рекет" на всяка цена искам за пореден път заповедта да падне в съда, с цел да Ви огъна при следващият ход да ми дадете някой лев за да си оттегля възражението. В този следващ ход, въпреки че колегата архитект е направил изряден по отношение материалния закон ПУП (нов или изменение на дадения), се правя на луд и повярвайте ми с пълен успех провалям заповедта за влизането му в сила, само и само защото т.н. от мен "болни общинарски мозъци от НАГ при СО" за напечатали в бланките си неразбираемите по закон т.н. "мотивирани предложения", " допускане до устройствена процедура и пр. глупости....".
Все пак съм Ви благодарен, че чрез написаното от Вас с червени букви, потвърдихте че съм прав в съжденията си от горният ми пост.