Действителна ли е сделка с паркоместа?

[monteskio]

Здравейте колеги,

Преди време в този форум започнахме една дискусия относно възможността да се сключват сделки за самостоятелното учредяванена право на строеж или за тяхната покупко-продажба. По-голямата част от участващите изразиха принципно съгласие, че такива сделки могат да се сключват. Останалата група застъпихме тезата, че такива сделки са нищожни. И така години след тази дискусия във ВРС вече има постановено решение по този казус. Прогласиха сделка за учредяване на право на строеж върху индивидуализирани в нотариалния акт паркоместа за нищожна, както и договор за учредяване на ипотека за нищожен.
Решаващият състав е изложил много подробни и обосновани доводи защо такава сделка е нищожна. Мисля, че за повечето колеги мотивите ще представляват интерес затова ще се постарая в скоро време да ги копирам тук.

Моля колегите, които са имали подобни казуси с решения да пишат по темата, за да обсъдим съвместно съдебната практика.

Успешна седмица !

[ykovachev]

Давай ги, че то май по разните специализирани списания също имаше разни статии, та таман да видим каква е работата

[monteskio]

Здравейте колеги, представям Ви мотивите на съда ..

" При така изяснената фактическа обстановка, съдът намира следното: Според чл. 26 ал.2 предл. 1 ЗЗД, нищожни са договорите, които имат невъзможен предмет. Договорът ще е с невъзможен предмет тогава, когато липсва вещ като обект на правоотношението. В закона няма дефиниция на понятието "вещ", която може да бъде предмет на сделка, но този въпрос е изяснен в правната теория. Тя приема, че обект на правото може да бъде всеки обособен предмет, създаден от природата или от човека, който може да задоволява потребности. Липсата на предмет е или фактическа или правна невъзможност на престацията. За да е налице хипотезата на чл. 26, ал. 2, предл. първо ЗЗД, е необходимо да се установи, че определената в съдържанието на договора престация се отнася до действия и обекти, които са извън гражданския правооборот.
Въпросът за правния статут на паркометата не е намерил изрична законова регламентация. Съобразно константната съдебна практика паркомястото не е самостоятелен обект на правото на собственост, а представлява необособена и несамостоятелна част от такъв обект -сграда или отделен обект в нея, и поради това не може да бъде предмет на вещни права. Процесиите паркоместа са предвидени за изграждане в незастроената част от дворното място и е правно невъзможно да бъдат реално обособени от останалите паркоместа със статут на самостоятелен обект. Тълкувайки волята на страните на основание чл.20 от ЗЗД съдът намира, че страните са постигнали съгласие за учредяване право на строеж върху реално обособени паркомета, индивидуализиарни с площ и граници. Същите не са предвидени като принадлежност към главни вещи, доколкото в договора паркоместата са изброени последнователно едно след друго, без всяко от тях да е обвързано с конкретен обект от сградата. По този начин страните са им придали значението на самостоятелни обекти, каквото качество те не притежават.
Настоящата инстанция намира, че паркомястото не би могло да се квалифицира като строеж, независимо от обстоятелството, че изграждането на открит паркинг предполага да бъде изпълнено своебразно ниско застрояване, трайно прикрепено към земята. Действително понятието „постройка" се включва в легалната дефиниция за недвижима вещ по чл.ПО от ЗС, но отделното паркомясто не представлява строеж по смисъла на пар.5, т.38 от ДР на ЗУТ и Наредба № 1 от 30.07.2003 г. за номенклатурата на видовете строежи. Анализът на разпоредбата на чл.6, ал.З, т. 1 от Наредбата налага извода, че строеж е налице в случаите, когато целият имот се застроява само и единствено с открит паркинг с капацитет от 50 до 100 паркоместа, но не и когато застрояването на паркинга се явява допълващо по смисъла на чл. 43, ал.1 от ЗУТ, както е в случая. В хипотезата на допълващо застрояване откритият паркинг представлява принадлежност към сградата и няма самостоятелно значение. Следва да се отбележи, че дори в хипотезата, в която на паркинга е придадено качеството на строеж по смисъла на чл.6, ал.З, т. 1 от Наредбата, самостоятелен обект на правото се явява самият паркинг, а не мислено обособените паркоместа в него. Нещо повече, посилата на легалната дефиниция, дадена в пар.1, т. 2. ДР на ЗУЕС паркоместата представляват прилежаща площ към сграда в режим на етажна собственост, което подчертава несамостоятелния им характер.
Правото на строеж е ограничено вещно право върху чужда вещ, поради което може да има за предмет само съществуващ обект на правото. Доколкото паркомястото не представлява такъв обект, договорът за учредяване право на строеж върху него е лишен от предмет. Налага се изводът, че в частта относно паркоместа от №1 до №12, процесният договор за учредяване на право на строеж е с невъзможен предмет, тъй като не съществува като самостоятелен годен обект на правото, нито може да бъде обособен като такъв, което е основание за нищожност по смисъла на чл. 26, ал. 1, пр. 1-во ЗЗД.
Доводите за конверсия на договора за учредявяване право на строеж в договор за разпределение на ползването на дворното място не могат да бъдат споделени. Възможността да разпределение на ползването би възникнала само по отношение на общите части на сградата. В конкретния случай дворното място не би имало статут на обща част, тъй като ищците са си запазили правото на собственост върху него. Разпределение на ползването на съсобствена вещ е възможно само по общо съгласие на съсобствениците. В разглеждания случай, изключителни собственици на недвижимия имот са ищците, поради което суперфициарят не е материално легитимиран да участва в спогодби за разпределение на ползването върху дворното място.
На следващо място съдът намира, че не са налице твърдяните от ответника основания договорът за учредявяване право на строеж върху реално обособени паркоместа да се конвертира в договор за покупко-продажба на идеални части от дворното място. Паркометата представляват допълващо застрояване към сграда в етажна собственост, а не идеална част от земята. Както вече се посочи, изграждането на открит паркинг предполага извършване на ниско строителство, но то не се припокрива с поземления имот като недвижима вещ.
Същевременно съдът намира, че на разположените в прилежащите площи на сградата паркоместа не би могло да се прираде статут на идеална част, тъй като същите не могат да бъдат съотнесени към самостоятелен обект. За разлика от тях паркоместата, които са разположени в подземен гараж под жилищната сграда, могат да бъдат квалифицирани като идеална част от гаражното помещение. Правно невъзможно е паркомястото в един гараж да бъде обособено като самостоятелен обект в етажната собственост, но самият подземен гараж е такъв обект. Реална част от неподеляемия подземния гараж не може да бъде предмет на разпоредителна сделка, но прехвърлянето на идеални части от него е напълно възможно. За разлика от закрития гараж, откритият паркинг не представлява самостоятелен обект, а допълващо застрояване с несамостоятелно значение, поради което не е възможно мисленото му „разделяне" на идеални части.
Не може да бъде споделен и доводът, че паркомястото следва да се квалифицира като част от земята, необходима за ползването на сградата по предназначение, която следва да бъде отстъпена от учредителя. Преди всичко, както беше посочено, паркомястото не представлява част от земята. Отделно от това правото на супрефициаря да ползва част от земята, необходима за обслужването на сградата, е елемент от съдържанието на самото право на строеж за построяване на сградата, поради което за целта не е необходимо да се учредява самостоятелно право на строеж върху паркоместа.
В заключение следва да се посочи, че принципът на конверсията на недействителните сделки намира приложение когато наред с нищожния договор между страните има съглашение, което съдържа всички съществени елементи на друга, предвидена от закона правна сделка, която не е забранена и поражда права и задължения за страните. Решаващо за валидността на подобно съглашение е документираното в договора изявление на страните, материализиращо съгласието им по съществените елементи на възнамерявания договор - вещ и цена. Когато обаче обектът на съглашението е невъзможен - несъществуващ обект, който не може да бъде реализиран; когато сделката е с невъзможен предмет, то договорът е изначално нищожен, без възможност за конверсия.
Налага се изводът, че в атакуваните части процесният договор за учредяване право на строеж се явява нищожен, като не са налице основания за конвертирането му в друг, действителен договор.
По аналогични съображения в частта относно паркоместа от №4 до №12 недействителен се явява и процесният договор за ипотека, обективиран в нот.акт НА №172/2006г. Несъществуващ обект на правото не би могъл да служи за обезпечение на кредитора, доколкото евентуално проведената публична продан не би произвела правно действие. Получената от принудителното изпълнение цена би подлежала на връщане по правилата на неоснователното обогатяване, като дадена без правно основание.
Доводът за конверсия на договора за ипотека на несъществуващ реално обособен обект в ипотека на идеални части от дворно място е несъстоятелен по изложенит по-горе съображения. За пълнота на изложението следва да се посочи, че в договора отделните паркоместа са индивидуализирани с площ и граници, което е индиция, че волята на страните е за обезпечение да служат отделни реално обособени обекти. По тази причина принудителното изпълнение е насочено срещу всяко едно от паркоместата поотделно, като всяко от тях е изнесено на самостоятелна публична продан. Дори да се приеме, че договорът може да се конвертира в договор за ипотека на реални части от недвижимия имот, такъв договор бил нищожен поради противоречие с разпоредбата на чл.200, вр. чл.19 от ЗУТ, която забранява придобиване на реално определени части от урегулирани поземлени имоти чрез правни сделки.
Съгласно чл. 26, ал. 4 от ЗЗД нищожността на отделните части не влече нищожност на целия договор, когато сделката би била сключена и без недействителните части. Несъмнено процесните сделки биха били сключени и без недействителните им части. По договора за суперфиция и двете страни имат интерес в полза на ответника да бъде учредено право на строеж за жилищна сграда срещу задължението му да изгради самостоятелните обекти, за които прехвърлителите са си запазили право на строеж. По договора за ипотека и двете страни имат интерес от обезпечаване на вземането на банката, срещу задължението й да предостави ликвидни парични средства на кредитополучателя. По изложените съображения не е налице пречка за прогласяване на констатираната частична недействителност на процесните договори.
Налага се извод за основателност на предявените искове за прогласяване на договор за учредяване право на строеж, обективиран в НА №****/*****г. и договор за учредяване на ипотека, обективиран в НА №****/****г. за нищожни поради невъзможен предмет."

[hidden]

viewtopic.php?f=7&t=41763

[Melly]

След тази обосновка на ВКС, която колегата любезно ни предостави,
дано да няма повече съмнения относно това "Що е паркомясто и има ли то почва у нас".

Успех на колегите!

Монти, благодаря ти!

[magodeoz]

Обосновката май е от решение на Варненски районен съд, а и в нея има доста неща, които куцат. Да видим ще има ли развитие на по-горна инстанция.

[monteskio]

Правилно колегата отбеляза, че е съдебен акт на първа инстанция - Районен съд - Варна. В случай на развитие / независимо от резултата /ще предоставя нова информация.

УСПЕХ !

[wladi]

Не разбрах цялото дело, но случая не обхваща универсално действителността на сделки с паркоместа, може и са допустими.
Земята тук е останала собственост на учредителите на суперфицията - те са и ищците, а предприемача включвайки паркоместата в проекта, после ги е продавал, т.е. продавал е освен, че несамостоятелни обекти по смисъла на ЗУТ, така и чужда собственост.
В случай, че земята беше обща собственост - ОЧ, а паркоместата бяха обособени като обект, както подземния гараж (не е невъзможно и паркинга да се обособи, малко конструкция сенник + ограда + мивка и т.н.), тогава може би щяха да се продават, макар и като ИЧ от обособения обект.