Свързано застрояване и заварена ограда

[bgarch]

Започнало е строителство на сграда, свързано застрояване по имотната граница със съседа. Има влязло в сила разрешение за строеж, проектът е изработен въз основа на действащи ПУП-ПРЗ и РУП. По част от имотната граница, където ще се разположи "калканната" стена, има съществуваща стара ограда, каменна зидария до 50 см и нагоре тухлен зид- ажурна зидария до около 1,50 м.
Съседът не е съгласен със строителството.
Има ли законово изискване да се иска неговото съгласие за премахване на съществуващата ограда, ако се счита, че тя е съсобствена? Одобрените проекти така или иначе предвиждат на нейно място да се изгради "калканния" зид на новостроящата се сграда.

[julyanvonemona]

bgarch Въпросът който задаваш стои извън ЗУТ и въобще при така посочените от тебе подробностти

....изработен въз основа на действащи ПУП-ПРЗ и РУП.

не може да става дума за съгласие на съседа като условие по издаване на разрешение за строеж. тук може би е трябвало да се допълни чл.183 или 185, но това го няма за сега, пък според мен не би и следвало да го има.

[magodeoz]

Защо, bgarch, задавате въобще този въпрос? Не е ли въпросното застрояване "на калкан" елемент от влязъл в сила подробен устройствен план, който добродетелният съсед е могъл да обжалва овреме, с цел да спаси скъпоценната си ограда?

[bgarch]

Въпросният съсед е обжалвал всички възможни процедури пред всички нива на съдебната система. Безрезултатно за него.
Сега се опитва да излезе от рамките на ЗУТ и да навлезе в дебрите на ЗС с твърдението, че като собственик на въпросната ограда не дава съгласие за унищожаване на неговата собственост. Друг е въпросът, дали въпросната ограда е съсобствена, но аз задавам въпроса по- общо- каква е ситуацията от гледна точка на законодателството извън ЗУТ (ЗС например) и има ли той права като съсобственик на въпросната ограда да не разрешава нейното събаряне.
Задавам въпроса тъй като въпросният гражданин е издържал на ударите на всички съдебни производства досега и едва ли нещо ще го спре да възобнови някакво производство ако има такава възможност.

[magodeoz]

Lex specialis derogat legi generali.
Дано Ви помагам в борбата с "будната съвест" на квартала.

[bgarch]

Независимо от слабите ми познания по латински разбрах смисъла на това, което казвате. За което Ви благодаря!

[pldrumev]

Може и да ви се вижда тъпо това мое виждане и да говори за късогледство в материята по повдигнатия от bgarch въпрос за оградата, но считам, че трябва да го споделя. И аз като евреите на въпроса ще отговоря с въпрос: Как е станало възможно да бъде одобрен и влязъл в сила ПУП- ПРЗ и РУП за тези имоти, след като става ясно, че съседът е обжалвал непрестанно тези проекти за ПУП, с оглед да си защити " безценната " ограда? За да се загубят делата, които той е водил, то се предполага, че или оградата представлява незаконен строеж, или проектантът на ПУП-а не се е съобразил с чл.125, ал.4 от ЗУТ( т.е. със строеж, за който РС не е загубило правно действие), независимо за какъв строеж става въпрос.

[julyanvonemona]

pldrumev! Разрешението за строеж изгубва правно действие при условията на чл.153 (2)ЗУТ, но независимо от това дори и оградата да е напълно законно разрешена и построена тя не влиза в условията на чл.125 (4) защото оградата никога (по всички закони от Третото българско царство до днес) не е била предмет на предвижданията "по предходен устройствен план"!

[Bai_Ganjo]

Как и на кой етап на строителството съседът е изразил своето несъгласие - чрез жалба до надлежните органи или с конклудентни действия /викал е като изтърван по улицата че не е съгласен/.

[julyanvonemona]

/викал е като изтърван по улицата че не е съгласен/

Колкото и странно да изглежда по някога и това помага.

[bgarch]

Как е станало възможно да бъде одобрен и влязъл в сила ПУП- ПРЗ и РУП за тези имоти, след като става ясно, че съседът е обжалвал непрестанно тези проекти за ПУП, с оглед да си защити " безценната " ограда? За да се загубят делата, които той е водил, то се предполага, че или оградата представлява незаконен строеж, или проектантът на ПУП-а не се е съобразил с чл.125, ал.4 от ЗУТ( т.е. със строеж, за който РС не е загубило правно действие), независимо за какъв строеж става въпрос.

Колега pldrumev, нито ПУП, нито РУП следва да се изработват така, че да се запазват съществуващите огради. Поне аз не знам да има такова изискване. Ако пък имаше такова, то тогава не знам дали въобще би могъл да се изработи и одобри ПУП-ПЗ за съществуващо населено място. А чл. 125, ал. 4 ЗУТ третира разрешени строежи, които все още не са изпълнени, но за тях РС не е загубило правно действие. И следователно проектантът на ПУП трябва да се съобразява с тях, независимо че не са елемент на кадастъра. В случая тази алинея няма никакво място за приложение.
Оградата не е незаконен строеж, но съгласно ПУП-ПРЗ и РУП на нейното място се изграждат две нови сгради, свързано застрояване, "на калкан".
А това за викането по улицата може и да помага, ама в конкретния случай съседът не е от викащите по улицата, а от жалващите се по разни инстанции. И има богат опит в тази си дейност.

[pldrumev]

Bgarch, разбирам, че сте на страната на хората, които искат да строят. Аз също съм на тяхна страна, така да се каже, поради развилите се до този момент процедури. Затова бих препоръчал, ако до момента не сте го направили, да ползвате чл.197 от ЗУТ. Ако и там не се получат нещата, то остава да се намери добър адвокат и да се заведе иск по чл.109 от ЗС.Поне има богата практика в това отношение.

[julyanvonemona]

Дали оградата е съсобствена или не зависи от това при действието на кои нормативни актове е изграждана, но ако приемем че това е станало във времевия интервал когато тя задължително се разполага с двете си половини в двата съседни имота, то отново твърдя че никакви дела по 109 ЗС и тям подобни не са необходими. Тя е обща вещ с която имат право да разполагат двамата съседи. Законодателят очевидно е пренебрегнал този факт и като не му е обърнал достатъчно внимание е субсидирал устройството на територията за сметка на засегнатата собственост. За чл.197 ЗУТ въобще не можем да говорим, защото съпътстващия го реквизит е съвсем друг!
В по предните си постове съм загатнал че той (законодателят) би могъл да уреди този въпрос в чл.чл.183 или 185 ЗУТ, но за краткото време за което bgarch е поставил този въпрос във форума аз еволюирах в разсъжденията си и сега съм на мнение, че правилно законодателят е пропуснал да го направи. Ако приемем хипотезата за съсобствената ограда то този който строи и разрушава тази обща вещ го прави, за да изпълни режима на застрояване по ПУП. Другият разполага с иск за полвината стойност от оградата само в случай че оградата е разрушена изцяло. Когато това е станало само в зоната на калкана то този калкан след като се изгради продължава да изпълнява функцията на ограда, така че засегнатия полусобственик е обезщетен в натура (нов хубав калкан, който продължава изпълнението на ограждащите функции на разрушената част от оградата). Такива ми ти работи.

[bgarch]

Затова бих препоръчал, ако до момента не сте го направили, да ползвате чл.197 от ЗУТ. Ако и там не се получат нещата, то остава да се намери добър адвокат и да се заведе иск по чл.109 от ЗС.Поне има богата практика в това отношение.

Колега pldrumev, чл. 197 в случая няма приложение, ние сме в хипотезата на:

157(4) За откриването на строителната площадка и определянето на строителната линия и нивото се съставя протокол с означение на регулационните и нивелетните репери. В протокола се отразяват мерките за осигуряване на безопасни и здравословни условия на труд, безопасността на движението и опазването на съседните сгради, заварените сгради, мрежи и съоръжения в имота, които се запазват по време на строителството и след него, както и едроразмерната дървесна растителност, която не подлежи на премахване.

В самото РС има записан текст, че с него се разрешава събарянето на всички сгради, незапазващи се като режим на застрояване. В протокола за линия и ниво също няма записани сгради и съоръжения, които да се запазват. Така че по ЗУТ не мисля че има някаква пукнатина в процедурите или че е необходимо да се направи нещо повече от направеното досега или да се търси съгласие от съседа. Точно затова и съседът не атакува строителството по ЗУТ, а напротив- опитва се да избяга от ЗУТ и да "прехвърли топката" в общото законодателство. В този смисъл magodeoz беше най- точен в преценката на ситуацията и неговото мнение на латински наистина решава според мен казуса. Строителството ще продължи, а дали ще има някакви последствия ще се разбере по- нататък.

[pldrumev]

Уважаеми колеги julyanvonemona и bgarch,
Искам предварително да ме извините за многото думи, но ще се опитам все пак в духа на форума да защитя изразените от мен становища, без разбира се да казвам каквото и да е било друго. И така:
1. Защо в частност считам, че някои от изработваните ПУП-ПРЗ за имоти все таки в определени особени случаи следва да бъдат съобразени и с оградите? ( специално за допълващото застрояване). Отговор намирам в чл.41 и чл.42 от ЗУТ. Там , в чл.41, е казано, че допълващото застрояване в УПИ се разрешава в съответствие с предвижданията на ПУП, а когато няма ПУП- с виза. В чл.42, ал.2 е казано, че „постройки на допълващото застрояване могат да се изграждат на вътрешната граница на урегулирания поземлен имот, ако калканните им стени покриват калканни стени на заварени или новопредвидени постройки в съседния урегулиран поземлен имот или плътни огради”, Т.е. ПУП трябва да е съобразен с плътните огради, но все пак огради, които се приравняват към новопредвидените постройки или към заварените такива по смисъла на ЗУТ.Това разбира се не означава, че от такива огради ще зависи и основното застрояване. Съобразяване, означава и възползване, както и обратното.
2. Приех въпроса на bgarch като коректно поставен, или как да се постъпи в случая, когато съседът има претенции, че с новопредвиденото строителство в съседния на неговия имот по влязъл в сила ПУП и влязло в сила РС му се засяга законно изграден строеж,или по-точно част от него, за който той би имал претенции за евентуално обезщетение( защита на частната собственост). Предположих, както и julyanvonemona, че оградата е изградена с по равни части в двата имота- в противен случай bgarch въобще не би задал въпроса, както каза и magodeoz. Предположих, че съседите са си уредили навремето и сметките по стойността на тази ограда. Вие bgarch казвате, че предвиденото по ПУП ново основно застрояване засяга този законен строеж (оградата), но това не е отразено нито в издаденото РС, нито в протокола за откриване на строителна площадка(специално за оградата). Тогава възниква въпроса, който Вие сам зададохте, а именно как и по какъв начин да бъде премахната част от тази законно изградена ограда , попадаща явно с част в границите и на „ вашия” УПИ, която е пречка за реализиране на предвиденото по ПУП застрояване.
Твърдя, че именно чл.197 от ЗУТ регламентира премахването на точно такива строежи.Той е към Глава тринадесета от ЗУТ „ ……ПРЕМАХВАНЕ НА СТРОЕЖИ”, и е извън случаите на Раздел ІІІ от същата глава „Премахване на негодни за ползване или застрашаващи сигурността строежи”.
Колкото до иск по чл.109 от ЗС, то мога да ви пратя и съдебни решения по подобни казуси. Примерно във ваша полза би било Решение № 7/24.02.2000 г. по гр. д. № 144/99 г. ІV г. о. , в което се казва , че неоснователно действие по смисъла на чл. 109 ЗС е налице и когато строежът е съобразен с одобрения архитектурен проект и строителното разрешение, но въпреки това противоречи на строителните правила и норми. Според Решение от 29.04.2005 г. по гр. д. № 1495/2004 г., ІV г. о. за основателност на иска по чл. 109 ЗС е необходимо да е налице неоснователно и противоправно действие на ответника, което пречи на ищеца да упражнява правото си на собственост в пълен обем.

[julyanvonemona]

Уважаеми колега pldrumev
Когато в предния си пост коментирах че

За чл.197 ЗУТ въобще не можем да говорим, защото съпътстващия го реквизит е съвсем друг!

имах предвид че текста по начало не е обвързан с правото на собственост или поне е обвързан само до толкова до колкото в случай, че законно построения обект е съсобствен, то уведомяването на съответните институции трябва да стане от всички съсобственици. Това няма никакво отношение към отговора на скрития в темата въпрос, а именно: "Може ли съсобственика на обща ограда да противопостави правото си на собственост срещу разрешение за строеж издадено в съответствие с действащ ПУП предвиждащ свързано застрояване?" . Късият и правилен отговор е даден от magodeoz и той е Lex specialis derogat legi generali и понеже съм се самопризнал за NB! майстор полиглот, ще направя превод на латинската фраза която според мен гласи "Специалният закон отменя (смислово значение на глагола дерогирам) общия".За случая конкретно това означава че се прилага ЗУТ а не ЗС, от което пък следва, че всякакви искове по 109 ЗС нямат бъдеще.
Нещо повече!
В разсъжденията си относно възможността проблема със съсобствената ограда да намери място в чл.183 или 185 ЗУТ временно стигнх до там, че основополагащото отношение - собственост би следвало да намери своя казоистичен израз и в специалния устрояйствен закон - ЗУТ. После еволюирах до идеята че това не трябва да става именно поради споменатата от magodeoz латинска фраза. И за да и придам известна плътност в материалния свят, развих хипотезата за обезщетението в натура което засегнатия съсобственик получава в чрез ограждаща стена (калкана на разрешената за строеж сграда). Съзнавам че от гледна точка за предварителност на обезщетението изискуемо от чл.17 (5) Конституция на РБ тази ми теза куца, защото това обезщетение (калкана) ще настъпи доста време след като оградата бъде разрушена Но! Само Господ е съвършен!

[sunshine_75]

Julyanvonemona, това, което сте написали, е един изключителен правен анализ на ситуацията! Ползвам случая да Ви благодаря още веднъж за помощта и подкрепата, която преди година ми оказахте, в труден за мен личен момент, породен от местна чиновническа неграмотност...
Наистина не съм срещала не-юрист, който да "хваща" духа на закона по този невероятен начин! Поздравявам Ви, и Ви благодаря, че има хора като Вас.