§ 2 от ПЗР на ЗУЗСО - параметри на застрояване

[vdggbg]

Досега не съм питал нищо тук, но никога не е късно човек да стане за резил, дето се вика...
Фактология: Налице е сграда с разрешение за строеж от 2006 г. Към днешна дата е построена стоманобетонната конструкция, и срокът на разрешението за строеж е продължен. При проектирането на сградата е спазен ПУП, като параметрите на застрояване са съгласно действалия тогава ППЗОПОГП – плътност - 50%, Кинт – 1,5. Сградата е проектирана с плосък покрив, и терасовиден последен етаж. Желанието на собственика е да изгради на мястото на терасовидния етаж скатен покрив върху цялата площ на последната плоча (без да се променя височината спрямо одобрения проект) в условията на чл. 154 (5) от ЗУТ. Естествено, при това положение се появяват площи, които са над допустимия параметър Кинт при първоначалното одобряване. Съгласно ЗУЗСО, обаче, сградата попада в зона с други устройствени параметри – плътност до 40%, Кинт – до 3,0. С последните изменения на ЗУТ площите в подпокривното пространство следва да се калкулират в РЗП при определяне на Кинт.
Въпросите са няколко:
1. Приложим ли е § 2 (5) от ПЗР на ЗУЗСО?
2. Относим ли е текстът на § 2 (6) от същите към конкретния случай? Обръщам внимание на факта, че параметрите при одобряването на проекта са зададени не с действащ ПУП, а произтичат от нормите на ППЗОПОГП.
3. Следва ли да се спазват дефинициите по § 5, т. 18 от ДР на ЗУТ в сегашната им редакция в хипотезата на чл. 154 (5) от ЗУТ?
4. Следва ли да се иска издаването на нова виза за проектиране, и ако да – на какво основание?
5. Ако сградата беше въведена в експлоатация към днешна дата – щеше ли да бъде разрешена надстройка с един етаж в подпокривното пространство на основание променените параметри в ОУП на СО? Жокер от НАГ – да, щеше.
Предварително благодаря на всички, които ще вземат отношение по темата.

[julyanvonemona]

Осанна, осанна еmilgrigorov Да бъде Твоята воля! Ти си на ход!

[emilgrigorov]

1. Да.
2. Не. Но: плътността, тоест, възможно е изследване на издатините в съответствие с 40-те %. Звучи безумно обаче.
3. Да.
4. Не. Доказва се с проекта и доклада. Параметрите са ex lege. (Тук ще напомня за оная тема, за вещно-правния характер на устройствените планове от по-високо ниво, дето много се дуехте и двамата ).
5. Да (Виж и т.2 обаче). Това е такова безумие, дето карат хората да си въведат сградата, и после - от начало.

Тъй като Собственикът едва ли ще тръгне да защитава правата си по съдебен ред, знаеш чие мнение е меродавно и как. И по-добре по-рано, щото пречертаванията и едишъните (ревизиите), ако ти защитаваш каузата, не се броят.

[julyanvonemona]

Осанна, осанна emilgrigorov Ти си началото на всяко превъплащение включително и превъплащението в "руския цар" Асо пика и "ва банк"!

[vdggbg]

Благодаря за отговорите, emilgrigorov. Дали ще Ви затрудни, ако сте малко по-конкретен?

[emilgrigorov]

... малко по-конкретен?

В кое, по-точно

[vdggbg]

1. Да, защото...
2. Не, защото... Но: плътността, тоест, възможно е изследване на издатините в съответствие с 40-те %. Звучи безумно обаче. Това не го разбрах, честно казано. Също и кое точно звучи безумно.
3. Да, защото...
4. Не, защото... Доказва се с проекта и доклада. Кое се доказва? Параметрите са ex lege. (Тук ще напомня за оная тема, за вещно-правния характер на устройствените планове от по-високо ниво, дето много се дуехте и двамата ). Може би по-скоро става въпрос за облигационен характер, но въпреки това не звучи добре - съгласен съм.
5. Да, защото... (Виж и т.2 обаче). Това е такова безумие, дето карат хората да си въведат сградата, и после - от начало. А защо, според Вас, карат хората да правят така?
Такива работи.
Тъй като Собственикът едва ли ще тръгне да защитава правата си по съдебен ред, знаеш чие мнение е меродавно и как. И по-добре по-рано, щото пречертаванията и едишъните (ревизиите), ако ти защитаваш каузата, не се броят.

Рано е да се каже каква точно ще бъде каузата, и как точно, и от кого, ще бъде защитавана.

[emilgrigorov]

Ситуационно площта, оградена от корниза, е 50% в момента, а по ЗУЗСО - позволена 40%. Разбра ли ме?
Но, едва ли някой ще се сети, а и звучи безумно.
От друга страна, това е пореден случай за насочване към чл.50. Да ти говоря ли с конкретни имена
Казусът има няколко варианта за разрешаване. Два ти описах ...
Ами, питай си и надзора, какво мислят ... или е, както обикновено?

§ 5.18. (изм. - ДВ, бр. 82 от 2012 г., в сила от 26.11.2012 г.) "Разгъната застроена площ" е сборът от застроените площи на всички етажи на основното и допълващото застрояване на и над терена. В разгънатата застроена площ се включват и застроените площи в подпокривното пространство на сградите. В застроената площ на надземните етажи се включва цялата площ на балконите, лоджиите и терасите.

§ 2. (1) Влезлите в сила или одобрените до датата на влизане в сила на този закон подробни устройствени планове за територията на Столичната община запазват действието си, ако не противоречат на разпоредбите на този закон, на предвижданията на общия устройствен план и на правилата и нормативите за неговото прилагане. Посочените планове се изменят при условията и по реда на Закона за устройство на територията.
............
(3) При противоречие на предвижданията на плановете по ал. 1 с разпоредбите на този закон, с общия устройствен план и с правилата и нормативите за неговото прилагане се изработва и одобрява нов или изменение на тези планове по общия ред на Закона за устройство на територията.
(4) До одобряването на плановете по ал. 3 се спира прилагането им в частите, в които те противоречат на разпоредбите на този закон, на предвижданията на общия устройствен план и на правилата и нормативите за неговото прилагане.
(5) Когато при свободно или при свързано застрояване между два урегулирани поземлени имота противоречието по ал. 3 се състои само в разлика относно показателите на застрояване, се прилагат показателите на застрояване, предвидени в общия устройствен план, без да е необходимо изменение на действащия план за застрояване.
(6) Когато предвиждания на плановете по ал. 1 са по-неблагоприятни, отколкото установените с общия устройствен план показатели на застрояване, въз основа на писмено заявление на собственика, подадено до общинската администрация, се допуска изменение на подробния устройствен план или при необходимост се изработва нов подробен устройствен план при условията и по реда на Закона за устройство на територията.
(7) Строежите, за които е издадена виза за проектиране до датата на влизане в сила на този закон, но не са съгласувани или одобрени инвестиционни проекти и не е издадено разрешение за строеж, се съобразяват с разпоредбите на този закон, с общия устройствен план и с правилата и нормативите за неговото прилагане.

[vdggbg]

Ситуационно площта, оградена от корниза, е абсолютно без значение. В случая застроената площ е толкова, т. е. зададената първоначално плътност на застрояване е реализирана. В момента допустимата интензивност е повече от първоначално зададената, но не и плътността - тя е намалена на 40%. Простичкият въпрос е: може ли човек да се възползва от увеличената интензивност по ОУП - без оглед на плътността, която е занижена. При условие, че сградата е построена в груб строеж, т. е. ПУП е приложен по отношение на застрояването.
Много се извинявам, но май съм малко нещо тъп ... Кои два варианта сте ми описал? Точки 2 и 4 от първия Ви пост ли?
Да си питам надзора, казвате... Е, сигурно се шегувате.

[nk7702n]

Ситуационно площта, оградена от корниза, е абсолютно без значение. В случая застроената площ е толкова, т. е. зададената първоначално плътност на застрояване е реализирана. В момента допустимата интензивност е повече от първоначално зададената, но не и плътността - тя е намалена на 40%. Простичкият въпрос е: може ли човек да се възползва от увеличената интензивност по ОУП - без оглед на плътността, която е занижена. При условие, че сградата е построена в груб строеж, т. е. ПУП е приложен по отношение на застрояването.
Много се извинявам, но май съм малко нещо тъп ... Кои два варианта сте ми описал? Точки 2 и 4 от първия Ви пост ли?
Да си питам надзора, казвате... Е, сигурно се шегувате.

Игнорирайки личните ви спорове, смятам, че в случая са от значение следните опорни пункове :
1. Планът е приет по време на действието на отменените норми, касаещи застрояването в СО;
2. Доколко са приложими изискванията на ЗУЗСО относно този строеж и допустими ли са отклонения от изискванията на сега дейсткващия ЗУЗСО като визираните?
3. Доколко е приложима разпоредбата на ЗУТ - чл. 154 / 5 /?
Това е за начало. Продължавайте си...

[emilgrigorov]

Ситуационно площта, оградена от корниза, е абсолютно без значение.

Драги, няма смисъл да ме убеждаваш в нещо ... плюс това нямам никакво намерение да те поучавам в каквото и да било. Питаш за мнение, казвам своето, подкрепено с опит и нормативно обосновано. И - толкоз. Прочети все пак първия ми пост. Очертах два варианта. Единия - по съдебен път, поради пропуски в нормативните разпоредби по отношение казуса. Вторият начин - с активното съдействие на органа, както обикновено. Възможни са и синтетични решения, както и трети варианти.

Игнорирайки личните ви спорове, смятам, че в случая са от значение следните опорни пункове :
1. Планът е приет по време на действието на отменените норми, касаещи застрояването в СО;
2. Доколко са приложими изискванията на ЗУЗСО относно този строеж и допустими ли са отклонения от изискванията на сега дейсткващия ЗУЗСО като визираните?
3. Доколко е приложима разпоредбата на ЗУТ - чл. 154 / 5 /?
Това е за начало. Продължавайте си...

Наде, аз не споря в случая.
1. Това е така.
2. В случая в единия параметър има сериозен аванс, а другият е изчерпан, в дефицит. Идеята, доколкото разбирам, е по отношение единия параметър (Пз) да се приложи завареното положение и да се ползва в заварения му обем по отношение надстройката; А по втория параметър (Кинт) да се ползва новата, по-благоприятна разпоредба. А става дума за допълнително приращение, извън обема на позволеното с одобрения проект. И допълнителни такси (което, всъщност, е от голямо значение).
3. Приложима е, въпреки че са налични практики и в обратен смисъл. Което знаеш как се оправя. Налични са и разнородни практики по отношение завареното положение.

По-горе качих нормативните текстове, за да не ги ровкаме, за удобство.

Чл. 154. (Изм. - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) (1) При промяна на инвестиционните намерения след издаване на разрешението за строеж се допускат само несъществени отклонения от одобрения инвестиционен проект.
(2) Съществени отклонения от одобрения инвестиционен проект са отклоненията, които:
1. нарушават предвижданията на действащия подробен устройствен план;
2. нарушават изискванията за строителство в територии с особена териториалноустройствена защита или в територии с режим на превантивна устройствена защита;
3. са несъвместими с предназначението на територията;
4. нарушават строителните правила и нормативи, техническите, технологичните, санитарно-хигиенните, екологичните и противопожарните изисквания;
5. променят строителната конструкция и вида на конструктивните елементи и/или натоварванията;
6. (доп. - ДВ, бр. 82 от 2012 г., в сила от 26.11.2012 г.) нарушават предвижданията на проекта, като се променя предназначението на обекти, отнемат се или се изменят съществено общи части на строежа или инвестиционното намерение се променя за етапно изграждане при условията на чл. 152, ал. 2;
7. променят вида и местоположението на общи инсталации и уредби в сгради и съоръжения;
8. променят вида, нивото, местоположението и трасето на преносни и довеждащи проводи и съоръжения до урбанизираните територии и на общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура в урбанизираните територии, както и на комуникационно-транспортните мрежи и съоръжения и на съоръженията и инсталациите за третиране на отпадъци.
(3) Несъществени отклонения от одобрения инвестиционен проект са всички отклонения извън посочените в ал. 2.
(4) След издаване на разрешението за строеж изменения в одобрения инвестиционен проект в обхвата на съществените отклонения по ал. 2, т. 1, 2, 3 и 4 са недопустими.
(5) (Доп. - ДВ, бр. 82 от 2012 г., в сила от 26.11.2012 г.) След издаване на разрешението за строеж изменения в одобрения инвестиционен проект в обхвата на съществените отклонения по ал. 2, т. 5, 6, 7 и 8 се допускат по искане на възложителя, придружено от нотариално заверено съгласие на заинтересуваните лица по чл. 149, ал. 2, въз основа на одобрен инвестиционен проект към издаденото разрешение за строеж. Тези изменения се отразяват със заповед за допълване на издаденото разрешение за строеж и се допускат преди реализирането им.

[vdggbg]

Питаш за мнение, казвам своето, подкрепено с опит и нормативно обосновано. И - толкоз.

Че може човек да си търси правата по съдебен ред - може, спор няма. Че "органът" може да съдейства - може, разбира се. Че има и други решения - има.
Какво е Вашето мнение, обаче - аз не можах да разбера.

[emilgrigorov]

Е, моето мнение е, че може да стане, и трябва да стане, както искаш. И това съм писал, още в първия си пост. Но - има особености, за които - пак там.
Драги, каква ти е идеята?

А, по отношение 40-50 -те процента, казах ти, че е идиотско. Смело може да защитаваш 50-те, евентуално може да се стигне до съд обаче. Ако не е възприето предварително от администрацията. Както и целия казус, всъщност.

Типичен пример за на.акване, първо питаш одобряващия орган, за да си изгради концепция (обикновено погрешна) , и после се бориш с тази вече изградена концепция. Може би неправилната органела
И все пак, питай си надзора. Той ще ти каже как, или в другия случай - колко $ .

[vdggbg]

Трябва да си общуваме по-често, че да Ви свикна на изказа, уважаеми. Срещам затруднения към днешна дата - факт. И моето мнение е, че може да стане, но ми се ще да да подведа малко нормативна база под надстроечния елемент, така да се каже. Приложимите норми са малко нещо многозначни, както се вижда. Относно на.кването - кой Ви е казал, че някой някога и някъде е питал одобряващ орган по този въпрос? Не винаги е добра идея да подценявате хората, които поставят теми в този форум.
Да си питам надзора - какво да го питам? Колко ще ми струва да ми "прокара" тезата ли? Та това е унизително...
Що се отнася до въпроса "как?" - тук случаят е обратен - малко нещо надценявате капацитета на т. нар. "консултанти" - да ме прости Господ...

[emilgrigorov]

... Та това е унизително...

По този въпрос също писах.
Според мен, тези чувства не би трябвало да са твой проблем.
Правилно в случая би било решението на собственикът. И ти, и надзорът, в качеството си на специалисти, е редно да предоставите на него различни варианти за решение на казуса. Но - той, и само той, е в правото си да реши какво се прави. Така повелява и Законът

Препоръчвам ти да си оформиш заданието за проектиране като хората

А иначе - няма изискване за виза. И е глупаво да се препраща към въвеждане и чл.50 след това. Тези неща противоречат на смисъла на Закона. Някой може да се опитва да направи "услуга", нали разбираш. Пълно е с такива, най-ги обичам

P.S. Ще се радвам, ако и юридическата мисъл наруши диалога ни, не само да сме в ролята на обучаващи

Успех.

[vdggbg]

Аз вземам присърце въжделенията на Възложителя - затова и тези чувства стават мой проблем. Ясно е, че собственикът ще реши - моя задача е да облека в "наукообразна" форма решението му.
Зная, че няма изискване за виза - съществува обаче порочната практика да се изисква, и издава такава. Е, ще го преживеем - това да е проблемът...
Никой дума не е отварял за строителство с временен статут по чл. 50 - то и няма абсолютно никакви основания за това, предвид липсата на " установен нов начин или характер на застрояване", както и "предвидено изграждане на обекти - публична собственост на държавата и общините". Ставаше въпрос за надстрояване по общия ред - с игнориране на показателя "плътност" (не е предмет на проекта за надстройка), и използване на показателя "интензивност" - където има ресурс. Както и да е - за мен въпросът е принципен - щом първият показател може да бъде игнориран в един случай, би трябвало да може да бъде игнориран и в останалите, съпоставими нему.
И, накрая - няма конспирация - просто опит за разрешаване на проблем, който не е разрешаван досега на територията на СО, за съжаление. Има прецеденти, разбира се, но в тях и по двата показателя има резерв, или пък плътността е същата. А това, мойто, е крокодил с хипопотамски задник - ако ми е позволено така да се изразя. Затова търся мнения тук.

[vdggbg]

Препоръчвам ти да си оформиш заданието за проектиране като хората

Много е лош този навик да допълвате постовете си минути след като са излезли във форума - така принуждавате и другите да правят същото, а пък не винаги е приятно, и се губи нишката на разговора.
Заданието за проектиране няма нищо общо в случая - става въпрос за увеличаване на площта, което произтича от смяната на покривната конструкция. Нейсе, не е важно.

[emilgrigorov]

...Зная, че няма изискване за виза - съществува обаче порочната практика да се изисква, и издава такава. Е, ще го преживеем - това да е проблемът...

Е, именно с тези порочни практики, и "тръчкане по гайдата", после се достига до втория начин, на ниско ниво. Както и с варианти за предварително въвеждане в експлоатация, и последващи действия. Логическа заблуда, класика.

Допълвам, щото правя грешки, и ги поправям ... кво да направя Но, ако има значение в последващите постове, не го правя. А съм поправял, докато ти си постнал.

[julyanvonemona]

Стига глупости! Никъде (нито в ЗУТ нито в ЗУЗСО а и в ЗУЧК) нама комулативна обвързаност между миналата плътност и настоящия Кинт - в смисъл зе няма забранителна норма която да ти казва че щом вече плътността е по- ниска не можеш да приложиш по високия Кинт по сега действащия ЗУЗСО. Освен това не споделям Неговото ( осанна осанна emilgrigorov ) гледище, че непременно трябва да въведеш сградата в експлоатация, съобразно нормите от стария нормативен акт, че тогава да поискаш на ново да изграждаш надстрояване с цел достигане на пределния Кинт според сега действащия ЗУЗСО.

[emilgrigorov]

... осанна осанна emilgrigorov ) ...

Принципно с това се започва, но - както и да е.
Иначе поддържам от самото начало, че е глупаво, но е мотив за евентуален отказ каквото Съдът реши. А за въвеждане - и после всичко отначало, съм върло против, ако погледнеш Но по районите, и в провинцията, се шири такава практика.