Преобразуване на допълващо застрояване в основно

[ivailo_bg]

Здравейте,

Казусът ми е следния:

Имам интерес към закупуване на имот - парцел с налична в него масивна постройка със статут "допълващо застрояване". Крайната цел е къща за постоянно живеене. За целта освен ремонт на постройката, която е категорично нецелесъобразна за премахване, е необходимо и частично дострояване. Постройката е на два етажа с Г-образна форма, няколко помещения на приземно ниво, всяко с отелни входове. Крайната цел е достроявне на обща част пред приземното ниво, със нов собствен покрив, която да обедини отделните помещения.

Идеята ми всичко да бъде изрядно и законно, предполагам по смисъла на чл. 36, ал. в от ЗУТ, въпреки че сигурно би могло да се направи и по някакъв заобиколен начин. Все пак въпросния член не дава конкретика по отношение на двата типа - основно и допълващо застрояване.

Крайната цел е документиране на крайния "продукт" като цяла сграда със съответния нотариален акт.

Предварително Ви благодаря за помощта и съветите.

[vdggbg]

Вариантите за решаване на проблема са доста - ако публикувате тук някаква картинка (скица с разположението на постройката в имота), може би ще получите подходящи съвети.

[ivailo_bg]

Вариантите за решаване на проблема са доста - ако публикувате тук някаква картинка (скица с разположението на постройката в имота), може би ще получите подходящи съвети.

Имота е в регулация. Ето снимка:



Биха ми били и полезни общи насоки за основните стъпки по реализацията на идеята, за да се избегнат излишни бели коси.

[emilgrigorov]

1. Отстоянията от имотни граници?
2. И , казвате, парцел ... сигурен ли сте, че е в регулация, и че не става дума за временно строителство. А не за допълващо?

[ivailo_bg]

1. Отстоянията от имотни граници?
2. И , казвате, парцел ... сигурен ли сте, че е в регулация, и че не става дума за временно строителство. А не за допълващо?

Всичко е в регулация и законно построено*. Строителството е допълващо.

* - малко ме притеснява посочената в ЗУТ максимална височина от 3,6 метра, понеже сградата е очевидно по-висока.

Отстоянията са грубо:

1. Зад това на снимката има метър празно, и масивен зид, който е на границата на парцела. Отзад има улица.
2. Отляво на сградата гледана така, има поне 5-6 метра, ограда (масивна) и пак улица.
3. Отдясно има 3-4 метра, масивен зид и съседската къща.
4. От мястото на снимането е основната постройка (2МЖ+МС) за бившия цял имот, който сега се дели на две.

Ето схемата на ГИС, сградата е "2МС":

[vdggbg]

Строежът е представлявал допълващо застрояване, вероятно, когато за ПИ 51 е бил отреден един цял УПИ. При разделянето "допълващото" е останало в едната половина. Интересен казус! Отстоянията - така, както ги гледам, май няма да бъдат проблем, височината - също. Препоръчвам проект за преустройство с промяна на предназначението и пристройка - няма изрична законова забрана допълващото застрояване да се преобразува в основно при наличие на необходимите предпоставки.

[ivailo_bg]

"Проблемът" ми е, че въпросното нещо се продава, а не е мое, но ми харесва. В текущия си вид без да се реализира идея подобна на моята или масивно вътрешно преустрояване, сградата не е под никаква форма функционална за ежедневно ползване като къща.

Аз искам да знам дали има достатъчно сигурен процес през който може да се мине за да няма ядове, понеже в противния случай бих останал с един обор на цената на къща

Тоест трябва да знам точно какво мога да направя преди покупката, за да нямам ядове после.

[bgarch]

Това по никакъв начин не ми прилича на "допълващо застрояване", поне не отговаря на такова по смисъла на ЗУТ. Вече не си спомням с подробности как бяха изискванията към тези постройки по ЗТСУ, ама май и по тогавашните изисквания не отговаря. Проверете първо законността на застрояването, иначе за преобразуването от допълващо в основно застрояване не би следвало да има проблем.

[emilgrigorov]

Притеснява ме този 1 метър до имотна граница. Но, дори да остане допълващо застрояване, няма проблем.
Кота корниз 3,60 по имотната граница май ще излезе.
Има и едни разминавания в чертичките от север, които , заедно с еднаквия планоснимачен номер, може би говори, че регулацията не е приложена.
Вижте, vdggbg е свестен архитект. Ако си включите личните съобщения и му пишете, едва ли ще Ви откаже консултация. Ще е необходима още допълнителна информация, която не е удобно да се публикува във форума.

P.S.Къщичката на кучето може и да не я третирате. Кхъ кхъ.

[vdggbg]

Не мога да се произнеса дали прилича, или не, но вероятно строителните му книжа са за такова - според информацията. Много е възможно едно нещо да е било маскирано като друго нещо . Също така, възможно е нещото да е строено в отклонение от издадените книжа (по отношение на етажност и височина), и сега да е в режим на търпимост, или с възможност за узаконяване по § 127. Възможно е и да е временна постройка по чл. 50 от ЗУТ. Понеже очевидно става въпрос за Столична община - възможно е имотът да се намира в някое от селата отвъд Околовръстното шосе, и навремето да е разрешено допълващо застрояване - постройка за отглеждане на домашни животни (за тях допустимата височина винаги е била по-голяма, по понятни съображения). Изобщо - много неща са възможни.
Консултацията със съответния специалист едва ли ще е повече от сто лева (освен ако не е г-н Григоров - той има силно преувеличено мнение за цената на услугите си ).

[emilgrigorov]

В случая, според мен, самолетоносач с балистични ракети не е необходим. Тоест, без мене.

[vdggbg]

Притеснява ме този 1 метър до имотна граница. Но, дори да остане допълващо застрояване, няма проблем.
Кота корниз 3,60 по имотната граница май ще излезе.
Има и едни разминавания в чертичките от север, които , заедно с еднаквия планоснимачен номер, може би говори, че регулацията не е приложена.
Вижте, vdggbg е свестен архитект. Ако си включите личните съобщения и му пишете, едва ли ще Ви откаже консултация. Ще е необходима още допълнителна информация, която не е удобно да се публикува във форума.

P.S.Къщичката на кучето може и да не я третирате. Кхъ кхъ.

Извинявайте - писали сме почти едновременно.
Единият метър според мен не е проблем - нали е към улица. А на ГИС за такива неща (приложена / неприложена регулация, разликата между имотна граница и рег. линия от изток, и т. н.) човек не бива да се осланя. Може за района да има влязла в сила КК - тогава може да се наложи и промяна в ПР.
PS: На снимката лукът е вързал семена, а доматите още не са узрели - що така?

[emilgrigorov]

А Вярно Късно са садили доматите сигурно

P.S. Трябва да се изследват документите. В крайна сметка, всичко е поправимо. И решимо. Пристройката, така, или иначе, ще изисква проекти (заснемане) и за съществуващата сграда, и нови общи проекти, за цялата сграда след преустройството и пристрояването и ... Като процедура си става.
Самото строителство - привеждане на съществуващото към съвременни норми, е скъпичко.
Ако има неуредени сметки по регулация, това може да усложни доста нещата. Преди уреждането им няма да издадат Разрешение за строеж ...
Тоест, сметките по регулация са съществен момент при покупката. Ако не е проблем, добре би било да са изчистени от стария собственик. Както и придобиването на нов планоснимачен номер.

[julyanvonemona]

От това което е писано по темата строежа е законен! NB! В ЗТСУ понятие допълващо застрояване няма следователно става въпрос за строителство разрешено при действието на ЗУТ. Възможно е незаконно строителство само в състава на хипотезата по чл.225 (2) т.1 ЗУТ, но е малко вероятно.С извършване на продажбата на УПИ ХІ-51 регулациятя по отношение УПИ ХVІІ-51 се счита приложена.

[ivailo_bg]

В крайна сметка ако искам да купя тов анещо, трябва да си платя на експерт в областта да проучи документите и съответствието им с фактическото състояние, нали. Разбира се суми от порядъка на 100-200 лева са категорично оправдани, пред другия вариант.

П.П. Как трябва да се разбира "сметки по регулация", нов съм в терминологията.

П.П. 2. Става въпрос за село към район Връбница, Община София. Там трябва да гледам ЗТСУ ан не ЗУТ, така ли?

[emilgrigorov]

Това, за поглед от специалист, е силно препоръчително.
Но:
Защо не се разходите днес до р-н "Връбница", техническата служба. Със скицата (която наричате "Схемата от ГИС") в ръка. И да попитате:
1. Има ли неуредени сметки по регулация;
2. Приложена ли е регулацията;
3. Дали при това положение (скицата) Главният архитект ще Ви издаде Разрешение за строеж, за исканото от Вас преустройство и пристрояване.
4. Ако ви се отдаде възможност в разговорите, попитайте и какви стари проекти се съхраняват в общината, и как да се сдобиете с тях (копия).

Запишете си отговорите, и ги качете тук

[ivailo_bg]

Благодаря, нещо подобно ще направя, но когато мина по-сериозно на фаза "реално намерение за покупка". Ще сикам и всички необходими документи от собствениците.

Има ли като цяло смисъл да искам да извадят те на тяхно име но за моя сметка една виза за проектиране?

Поздрави.

[Melly]

Григоров, остави се бре, човече. Точно гл. архитект от същата община преди време отказал виза по 140 ЗУТ и пратил собствениците да си "оправят" сметките с Общината поради не приложена улична регулация, след което щял/а да им издаде виза. Май бил сменен този екземпляр, но ако и новият/а гл. архитект има същите познания...мани, мани, бЕгай. Този отказ пък станал причина да не се чете сделката пред нотариус и така... директно в съдебна зала.
Та какво исках да ви кажа, Това са все въпроси от правно естество, които следва да се разглеждат на плоскостта на устройствените закони и действащия кадастър.
Какъвто и отговор на твоите "задачки" да ти даде вЪпросителят, накрая ще го препратиш към адвокат.

[vdggbg]

В Район Връбница има нов главен архитект - жена (дама, прощавайте). Предишният беше все болен, та други хора решаваха вместо него...
Що се отнася до ЗТСУ и ППЗТСУ - там понятието "допълващо застрояване" съществува от 1998 г, така че - не е сигурно кога, какво и как. Наистина, добре е да се види с какви строителни книжа разполагат собствениците, а и в района. За селата в границите на Район Връбница влязла в сила кадастрална карта има за Мрамор и Волуяк.

[Melly]

В Район Връбница има нов главен архитект - жена (дама, прощавайте). Предишният беше все болен, та други хора решаваха вместо него...
................

Да, запозната съм в детайли.