законопроект ЗДДС, облагане на поземлени имоти

[kat21]

Прочетохте ли законопроекта за измемение на ЗДДС, конкретно:

§ 18. Създава се чл. 97г:
„Задължение за регистрация при облагаеми доставки, свързани със земя и сгради
Чл. 97г. (1) На регистрация по този закон подлежи всяко данъчно задължено лице, което извършва облагаеми доставки с място на изпълнение на територията на страната на:
1. нови сгради или на части от тях, на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях;
2. прехвърляне на правото на собственост или учредяването или прехвърлянето на право на строеж върху урегулиран поземлен имот по смисъла на Закона за устройство на територията.
(2) За лицата по ал. 1 възниква задължение за подаване на заявление за регистрация по образец, определен в правилника за прилагане на закона, в компетентната териториална дирекция на Националната агенция за приходите не по-късно от 7 дни преди датата, на която данъкът за първата облагаема доставка става изискуем, като данъчната основа на извършената доставка подлежи на облагане с данък."


Това означава, че всяка баба на село, успяла да продаде полусъборената си къщурка на село с УПИ, ще подлежи на регистрация по реда на ЗДДС, ще трябва да начисли и да внесе ДДС за продажбата на УПИ-то, да подава справки-декларации , докато не се дерегистрира най-накрая......
Или всяко лице, продаващо УПИ, първо ще се регистрира по ЗДДС...
Правилно ли съм разбрала ?.. Струва ми се, че голяма суматоха ще настане

[kpts_]

Зависи как ще определят какво е данъчно задължено лице.
Което е нещо от бъдещето, с очаквани дискусии и възможни различни промени преди евентуално приемане от НС.

[guest1]

Това означава, че всяка баба на село, успяла да продаде полусъборената си къщурка на село с УПИ, ще подлежи на регистрация по реда на ЗДДС, ще трябва да начисли и да внесе ДДС за продажбата на УПИ-то, да подава справки-декларации , докато не се дерегистрира най-накрая......
Или всяко лице, продаващо УПИ, първо ще се регистрира по ЗДДС...

Според мен (и логиката на ЗДДС по принцип) - близо сте, но не точно и не в този ред.

Първо - прага за задължителната регистрация няколко път беше променян. В момента (от 1 януари) е 84 874 евро. Едва ли след продажбата на „полусъборената къщурка на село“ ще се премине.
Второ - и при двата варианта (за 12 месечен период и за 2 последователни месеца) - регистрацията е след това.

Зависи как ще определят какво е данъчно задължено лице.

Дали ще предефинират основните понятия? Едва ли.

Чл. 3. (1) Данъчно задължено лице е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, без значение от целите и резултатите от нея.

Но в следващата алинея има „вратичка“.

(2) (Независима икономическа дейност е и всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него.

Продажба на имоти „редовно и по занятие“ извършват само агенциите и брокерите.

[kat21]

В случая смятам, че прага няма да е от значение, тъй като ако лице надвиши прага, то ще е длъжно да се регистрира по общия ред на чл.96 от ЗДДС. Планираният Чл.97г ще бъде от изключенията, като например по.97а, В Чл 99 дори изрично е написано, че се отнася за регистрация на данъчно незадъжено лице. Дано да го осмислят добре, преди да гласуват, но надали... Според мен целта е да се намерят нов вид приходи за бюджета. А измененията в закона за ДДС според мен ще се наложи да ги приемат до края на годината...

[ivanov_p]

Според текста на законопроекта, всяко лице, извършващо облагаема доставка (например продажба на УПИ или нова сграда), ще бъде задължено да се регистрира по ЗДДС преди извършването на сделката.
Това означава, че дори физически лица, които рядко или еднократно продават недвижим имот, ще трябва:
Да се регистрират по ЗДДС.
Да начислят и внесат ДДС.
Да подават ДДС декларации, докато не се дерегистрират.

Баш! Това обаче означава ли, че бабата и дядото ще си възстановяват ДДС-то от храна, ток, вода, за мебели, гориво и т.н.?

[guest1]

Баш! Това обаче означава ли, че бабата и дядото ще си възстановяват ДДС-то от храна, ток, вода, за мебели, гориво и т.н.?

Дано не чакате отговор!
Според мен - потребител starfighter е чат-бот, Изкуствен Интелект или нещо такова!

[bozyo]

Това обаче означава ли, че бабата и дядото ще си възстановяват ДДС-то от храна, ток, вода, за мебели, гориво и т.н.?

само ако щерката/снахата е счетоводителка, и успеят да докажат по какъв начин изядената храна, тока, водата и мебелите са част от сделката. данъчните, от своя страна, ще са много против и ще се стремят да блъснат някой акт за неправилно осчетоводяване и за неплатени данъци.

Вие да не би да си мислите, че държавата има за цел да се грижи за гражданите си??? това време отмина... преди 35 години.

[ivanov_p]

Когато някой купи жилище от строител върху него са начислени 20% ДДС. Строителят ги начислява, защото ДДС-то върху материали, труд и всичко по строителството му е върнато. Ако търговец купи имот ДДС-то му се възстановява, а когато го продаде плаща ДДС-то към бюджета, като следващия търговец си го възстановява. Сега гражданите са приравнени към търговци и са регистрирани по ДДС. Това означава, че ако купят готов апартамент ДДС-то трябва да им се възстанови, и да се внесе, ако продадат купения апартамент, като следващия купувач си възстанови ДДС-то.
Не знам какви измами ще спре тази форма, но със сигурност държавата се готви да измами гражданите, събирайки ДДС без да го възстановява.

[guest1]

Вие да не би да си мислите, че държавата има за цел да се грижи за гражданите си???

Май се налага опресняване на знанията за понятията „Държава“ (не държавна администрация) и Данък Добавена Стойност - ДДС.

[guest1]

Това означава, че ако купят готов апартамент ДДС-то трябва да им се възстанови, и да се внесе, ако продадат купения апартамент, като следващия купувач си възстанови ДДС-то.

Това звучи логично и определимо, но когато сделките са в кратък период от време.

Колко е „„Добавената стойност“ при имот - купен 1950 година и продаден днес?

[kalahan2008]

Прочетохте ли законопроекта за измемение на ЗДДС, конкретно:

§ 18. Създава се чл. 97г:
„Задължение за регистрация при облагаеми доставки, свързани със земя и сгради
Чл. 97г. (1) На регистрация по този закон подлежи всяко данъчно задължено лице, което извършва облагаеми доставки с място на изпълнение на територията на страната на:
1. нови сгради или на части от тях, на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях;
2. прехвърляне на правото на собственост или учредяването или прехвърлянето на право на строеж върху урегулиран поземлен имот по смисъла на Закона за устройство на територията.
(2) За лицата по ал. 1 възниква задължение за подаване на заявление за регистрация по образец, определен в правилника за прилагане на закона, в компетентната териториална дирекция на Националната агенция за приходите не по-късно от 7 дни преди датата, на която данъкът за първата облагаема доставка става изискуем, като данъчната основа на извършената доставка подлежи на облагане с данък."


Това означава, че всяка баба на село, успяла да продаде полусъборената си къщурка на село с УПИ, ще подлежи на регистрация по реда на ЗДДС, ще трябва да начисли и да внесе ДДС за продажбата на УПИ-то, да подава справки-декларации , докато не се дерегистрира най-накрая......
Или всяко лице, продаващо УПИ, първо ще се регистрира по ЗДДС...
Правилно ли съм разбрала ?.. Струва ми се, че голяма суматоха ще настане

Този текст (ако бъде приет в този вид) трябва да се тълкува във връзка с чл. 45 от ЗДДС:

Чл. 45. (1) Освободена доставка е прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването и под наем или аренда.
(2) (Изм. - ДВ, бр. 99 от 2011 г., в сила от 01.01.2012 г.) Учредяването или прехвърлянето на право на строеж се смята за освободена доставка по ал. 1 до момента на издаването на разрешение за строеж на сградата, за която се учредява или прехвърля правото на строеж.
(3) Освободена доставка е и доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях.
(4) Освободена доставка е и отдаването под наем на сграда или на част от нея за жилище на физическо лице, което не е търговец.
(5) Алинея 1 не се прилага по отношение на:
1. прехвърлянето на право на собственост върху урегулиран поземлен имот по смисъла на Закона за устройство на територията, с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови;
2. прехвърлянето на право на собственост или други вещни права, както и отдаването под наем на оборудване, машини, съоръжения и постройки, неподвижно закрепени към земята или изградени под повърхността и;
3. прехвърлянето на право на собственост или други вещни права, както и отдаването под наем от къмпинги, караванни паркове, ваканционни лагери, паркингови площи и други подобни;
4. прехвърлянето на право на собственост на прилежащи терени към нови сгради, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тези терени.
(6) Алинея 4 не се прилага при настаняване в хотели, мотели, вилни и туристически селища, самостоятелни стаи, вили, къщи, бунгала, къмпинги, хижи, туристически спални, странноприемници, ханове, пансиони, караванни паркове, ваканционни лагери, почивни станции, балнеоложки центрове и санаториални комплекси.
(7) В случаите на доставка по ал. 1, 3 и 4 доставчикът може да избере тя да бъде облагаема.

Особено важни са ал. 2, 5 и 7. В ал. 2 и 5 са посочени случаите, когато сделката задължително е облагаема, а в ал.7 са посочени случаите, когато сделката е облагаема, но само ако доставчикът избере да е такава, в противен случай е освободена.

Видно от ал. 5, задължително са облагаеми само доставките на УПИ, но с изключение на прилежащия терен. Прилежащ е теренът, обхващащ застроената площ+3 метра от очертанията на сградата. Така че облагаема ще е доставката, само ако изобщо има част от УПИ, която не е прилежащ терен.
Сериозни затруднения има при определяне на данъка върху "неприлежащия" терен, тъй като в никой документ няма данни колко точно е прилежащият терен. Вероятно е посочена застроената площ (ЗП) да е посочена някъде /например в разрешението за строеж и архитектурния проект/, но площта на прилежащия терен зависи от очертанията/контурите на сградата. На практика се налага геодезист да определи колко са площите на прилежащия и "неприлежащия" терен, съответно на тази база да се определи данъчната основа.
Съгласно ал. 2 освободени са доставките на право на строеж до издаване на разрешението за строеж, след това са облагаеми от издаване на разрешението за строеж до първите 5 години (60 месеца) след въвеждане в експлоатация. След изтичане на 5 години сградата вече не е нова и подлежи на облагане по избор на доставчика. Малко е вероятно бабите на село да имат нови къщи под 5 години.

По принцип идеята на този текст е добра, тъй като е насочена към строителите, които не се регистрират по ЗДДС и не внасят ДДС. Това става така, защото за всяка отделна нова сграда се учредява ново дружество, което не прехвърля собственост преди завършване на строежа и въвеждането му в експлоатация. Само сключват предварителни договори и вземат задатъци от купувачите и съответните вноски /на етап акт 14, акт 15 и акт 16/. Плащанията стават в брой и не се отчитат като авансови плащания по смисъла на чл. 25, ал. 7 ЗДДС. Едва, когато прехвърлят собствеността с окончателни договори, се издават фактури, като това става наведнъж. Едва тогава възникват основанията за задължителна регистрация по ЗДДС, но вече дружеството нито има имущество, нито има на кого да прехвърля такова. След това НАП, ако искат, нека си образуват ревизия и да начисляват ДДС на строителя - той имущество няма и ДДС не може да се събере. Принцип е и, че НАП не образуват производства по несъстоятелност, за да не плащат разноски. Карат си по реда на ДОПК.
Трудно може НАП да обяви продажбите на имотите към купувачите за относително недействителни на основание чл. 216 ДОПК, тъй като такива сделки могат да се атакуват, само ако са след връчване на ЗВР, а ЗВР ще се издаде едва след сделките. Единственият начин е НАП да атакуват сделките по чл. 135 ЗЗД, но трябва да доказват недобросъвестност на купувачите, т.е. че купувачите са знаели, че купуват без ДДС. Трудна работа, при положение, че се касае за данъчна и осигурителна тайна; към момента на сделката продавачът не е имал установени данъчни задължения, а и е бил нерегистраран по ЗДДС.
Така че идеята като цяло е добра и цели да напълни бюджета с ДДС, което сега се укрива и изобщо не се плаща при сделките с ново строителство. Но не е много добре обмислена и текстът трябва да се прецизира. Например да се посочи, че

На регистрация по този закон подлежи всяко данъчно задължено лице, което извършва редовно или по занятие облагаеми доставки....

.
Това е и във връзка с чл. 1, ал. 3 от ТЗ:

За търговец се смята и всяко лице, образувало предприятие, което по предмет и обем изисква неговите дела да се водят по търговски начин даже ако дейността му не е посочена в ал. 1.

В крайна сметка целта е да се обложат не всички сделки, а само тези, които са свързани с независимата икономическа дейност. Т.е. ако бабата продава на година над 3 къщи с дворове, явно е, че тя действа не като обикновена баба, а като търговец, т.е. като ЕТ. А в този случай е логично да се облагат сделките.

[ivanov_p]

Това е спорно, защото фирмата продава фирмен имот и си връща ДДС за много неща, вкл. ток, телефони и т.н. Още повече, че регистрацията става 7 дни преди сделката, но дерегистрацията не е след седмица, а когато оборота падне под определена граница, т.е. трябва да мине данъчна година, през която пенсиите плащат на счетоводител за месечната декларация, водят се по ДДС, но някой иска заедно с тези разходи и задължения да духат супата.

Важният въпрос е друг, след като дядото и бабата начислят 20% ДДС върху имот с пазарна стойност 100 хил лева, купувача, който е дал 120 хил. вместо 100 хил, може ли да си възстанови ДДС-то? Ако не може този данък, кръстен "ДДС" не отговаря на определението за същия данък, а се явява държавна такса върху продажбата на имот, която плаща продавача, ако е принуден да продаде на пазарна цена имота си и да внесе 18,3% от тази цена на държавата, или се плаща от купувача, в случай, че купи имота на пазарна цена плюсс 20% ДДС, но не може да си го възстанови. И в двата случая става дума за еднократен данък или такса, но не и за данък добавена стойност, което личи и от самото му име.

[guest1]

С риск пак да ме нарекат БОТ, ще отговоря

Определението „бот“ използвах заради стила на изразяване - нищо лично!

Не, бабата и дядото (или физически лица като тях) няма да могат автоматично да възстановяват ДДС за лични разходи като храна, ток, вода, мебели, гориво и т.н. Регистрацията по ЗДДС във връзка с извършване на облагаема доставка, като например продажба на недвижим имот, означава, че те ще трябва да начислят и внесат ДДС само върху тази конкретна сделка.
Възстановяването на ДДС е възможно само когато разходите са пряко свързани с облагаемата дейност (в случая – сделката с недвижимия имот). Разходи за лични нужди, които не са свързани с облагаема дейност, не подлежат на възстановяване.

Регистрация по ЗДДС важи за всяка дейност на данъчно задълженото лице.
Защо мислите, че съответното физическо лице ще ползва „разходи за лични нужди“?
Какъв е проблема, някой да живее в жилище - собственост на ЮЛ. С обзавеждане на фирмата, отопление и осветление, зареждане на храна (Наредбите за безплатна храна и за ваучерите), дрехи (работно облекло) и прочие? Всичко платено срещу „данъчна фактура“ и ДДС излиза на възстановяване.
Повечето неща са или ММА, или ДМА категория II или IV.

[guest1]

Принципно, разходите за лични нужди, като живеене в апартамент на фирмата, храна, мебели и др., не могат да бъдат възстановени по ДДС, защото не са свързани с основната дейност на фирмата. Данъчните органи ги третират като скрита облага за физическото лице, за която трябва да се начисли ДДС.
ДДС се възстановява само за разходи, които са пряко свързани с облагаемата дейност на фирмата. Ако фирмата използва имоти или стоки за лични нужди, това се счита за неправомерно и може да доведе до данъчни санкции.
Въпрос на тълкуване..

Точно с финала съм най-съгласен!

Дейвид Копърфийлд пристига на границата. Митничарят:
- Цел на посещението?
- Аз съм илюзионист.
- Какво е това?
Дейвид покрива своя мерцедес с чаршаф, размахва ръце, сваля чаршафа и там има BMW.
Митничарят:
- Това е елементарно! Виж, аз какво ще направя... Виждаш ли онзи камион със спиртни напитки?
- Да.
Митничарят поставя печат върху документите:
- Сега вече е камион с грах!

[guest1]

В крайна сметка целта е да се обложат не всички сделки, а само тези, които са свързани с независимата икономическа дейност. Т.е. ако бабата продава на година над 3 къщи с дворове, явно е, че тя действа не като обикновена баба, а като търговец, т.е. като ЕТ. А в този случай е логично да се облагат сделките.

Едно малко закъсняло разсъждение.

Ако конкретен човек (може да не е баба или дядо) притежава или наследи няколко имота (повече от 3) и реши да ги продаде за кратък период от време - пак ли ще е независима икономическа дейност?

И пак ще попитам

Колко е „„Добавената стойност“ при имот - купен 1950 година и продаден днес?

[bozyo]

В крайна сметка целта е да се обложат не всички сделки, а само тези, които са свързани с независимата икономическа дейност. Т.е. ако бабата продава на година над 3 къщи с дворове, явно е, че тя действа не като обикновена баба, а като търговец, т.е. като ЕТ. А в този случай е логично да се облагат сделките.

тук логиката е крива! бабата е имала, защото цял живот е работила и заедно с дядото са купували десетки години наред. а сега е тръгнала да продава всичко дребно и разпиляно, защото иска да купи един голям укрупнен имот. плащала е данъци, купувала е след облагане с данъци, а сега ще бъде обложена втори път.
в моето разбиране това не е търговец, но с моите разбирания хазната не се пълни. който си купува над 3 хляба на година, също ли е търговец?

правилното е да се въведе по-прецизно определение за търговец, вместо покрай сухото да гори и суровото. вместо да се оставя данъчните да си тълкуват свободно с някакви вътрешни инструкции кой е данъчно задължено лице и кой не е, по-правилно е да се въведе правно определение. последното не трябва да се основава на броя продадени имота, а на времето за владеене. първо или единствено жилище, живяно в него поне 5 години по адресна регистрация, продажба от физическо лице на физическо лице - необлагаема сделка. при наследяване да се отчита съвокупното използване на имота от наследодателя и наследника, напр. дядото живял 30 години, а синът му го продава 1 година след смъртта. продажба от физическо на юридическо лице - регистрация по ДДС на купувача и заплащане на ДДС пак от купувача, също както при внос на стоки, и с право на приспадане на данъчен кредит при последваща продажба.

строителите и прекупвачите се отсяват далеч по-лесно чрез свързани лица - не е основно жилище, ако продавачът не е живял на адреса поне 5 години. плюс наказателна отговорност за неверно деклариране на обстоятелства, например бащата собственик на един апартамент в един квартал, майката собственик на друг апартамент в друг квартал, децата също собственици на апартаменти, ама по адресна регистрация уж живеят разделени в няколко незапочнати или полуготови строежа.
неосновните жилища по принцип следва да са обект на повишено внимание от данъчните. не само относно продажби, а също така дали вътре не живеят недекларирани наематели, т.е. пак икономическа дейност. и вместо да се позволява "до 3 на година", даже препродажбата на второто жилище следва да се облага с данък, ако не е наследствено. може да не се облагат два имота по постоянен и по настоящ адрес в два различни града - родния и по местоживеене, или при преселване в друг град.

Ако конкретен човек (може да не е баба или дядо) притежава или наследи няколко имота (повече от 3) и реши да ги продаде за кратък период от време - пак ли ще е независима икономическа дейност?

уви, според данъчните - да. според текста на законопроекта даже заменките са прехвърляне на правото на собственост, и съответно облагаеми сделки.

Колко е „„Добавената стойност“ при имот - купен 1950 година и продаден днес?

колкото е облагаемата основа минус приспаднатото ДДС при покупката през 1950 година (нула, при приет десетилетия по-късно закон), плюс нарастването на пазарната оценка на имота от 1950 г. до днес. в счетоводството дори валутата в банковата сметка се преоценява по курса към края на годината, и курсовите разлики се водят счетоводна печалба или загуба. съответно се дължат данъци върху тая печалба от курсови разлики.